Le marché immobilier allemand fait face à une grave baisse des prix, selon les analystes

Le marché immobilier allemand est remarquablement solide depuis des décennies, mais il est confronté à une grave baisse des prix au cours des deux prochaines années, selon les analystes.

Les taux des crédits immobiliers se sont envolés, avec un taux fixe sur 10 ans passé de 1% à 3,9% depuis le début de l’année, selon Données Interhypce qui entraîne généralement une baisse de la demande, car moins de personnes peuvent se permettre de contracter des emprunts.

Les prix des logements ont déjà baissé d’environ 5% depuis mars, selon les données de la Deutsche Bank, et ils chuteront entre 20% et 25% au total d’un pic à un creux, prévoit Jochen Moebert, analyste macroéconomique chez le prêteur allemand.

“Si vous pensez à des taux hypothécaires de 3,5% ou 4%, vous avez besoin de rendements locatifs plus élevés pour les investisseurs et étant donné que les loyers sont relativement fixes, il est clair que les prix doivent baisser”, a déclaré Moebert.

Les revenus locatifs sont une priorité pour les investisseurs allemands, avec environ 5 millions de personnes en Allemagne tirant des revenus de la location, selon l’Institut de recherche économique de Cologne, et le pays ayant la deuxième plus faible proportion de propriétaires de tous les pays de l’OCDE, selon la Bundesbank.

Bien que Deutsche Bank ne dispose pas de données précises sur le moment où le plancher sera atteint, Moebert a déclaré qu’il ne serait pas surpris que ce soit au cours des six prochains mois.

“Nous avons déjà vu les baisses de prix les plus prononcées si vous regardez d’un mois sur l’autre – c’était en juin et juillet … En août, septembre et octobre, les baisses de prix sont déjà inférieures à 1% … Il y a donc un élan positif ici si vous regardez de le point de vue d’un investisseur.”

Holger Schmieding, économiste en chef chez Berenberg, prévoit une baisse des prix de l’immobilier “d’au moins 5% sinon un peu plus” l’année prochaine.

“Le marché du logement se ramollit de manière significative”, a-t-il déclaré, citant une forte baisse de la demande de prêts et une baisse de la construction de logements.

Et bien que le langage utilisé puisse varier, de nombreux analystes prévoient une baisse du marché immobilier allemand.

“Nous nous attendions à ce que s’il n’y avait pas de crise énergétique, pas de récession, les prix augmenteraient davantage. Nous sommes maintenant dans une situation où nous sommes confrontés à un ajustement très spectaculaire des conditions”, a déclaré Michael Voigtländer de l’Institut de recherche économique de Cologne à CNBC.

Un récent rapport d’UBS est allé jusqu’à placer deux villes allemandes – Francfort et Munich – dans les quatre premières de ses Indice mondial de la bulle immobilière pour 2022en tant qu’emplacements présentant des “caractéristiques de bulle prononcées”.

UBS définit les qualités de « bulle » comme un découplage des prix du logement des revenus et des loyers locaux et des déséquilibres de l’économie locale, y compris une activité de prêt et de construction excessive.

La définition ne convient cependant pas au marché immobilier allemand dans son ensemble, a déclaré à CNBC Thomas Veraguth, stratège immobilier UBS.

La situation en Allemagne “ne sera pas un éclatement de bulle typique comme nous l’avons connu lors de la crise financière … mais ce sera plutôt une correction”, a déclaré Veraguth.

“En termes réels, un éclatement de bulle représenterait une baisse des prix de plus de 15% et ce serait un très, très mauvais scénario, un scénario à haut risque très fort qui n’est pas le cas de base pour le moment”, a-t-il ajouté.

Un sondage Reuters sur le marché immobilier les experts ont anticipé le mois dernier les prix de l’immobilier allemand chuterait de 3,5 % l’an prochain.

Un marché “vulnérable”

Mais toutes les institutions financières ne s’accordent pas à dire que le marché immobilier allemand est voué à une forte baisse de valeur.

“Nous constatent un ralentissement de la croissance des prix de l’immobilier résidentiel mais ce n’est pas que la dynamique globale s’est inversée”, a déclaré la vice-présidente de la Bundesbank Claudia Buch dans une interview accordée à Joumanna Bercetche de CNBC le mois dernier.

“Dans l’ensemble, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, bien qu’à un rythme plus lent”, a déclaré Buch. “Cela dit, il n’y a aucun signe de chute sévère des prix de l’immobilier ou de recul des surévaluations.”

La Bundesbank continuera à surveiller de près le marché du logement car il est “vulnérable”, selon Buch.

Les analystes de S&P Global ont également rejeté l’idée d’une “grave crise” du marché. En fait, la société d’analyse financière a déclaré que les perspectives étaient plus solides que ses prévisions les plus récentes, publiées en juillet.

“Il est probable que nous devrons réviser à la hausse nos prévisions de prix pour l’Allemagne pour cette année”, a déclaré à CNBC Sylvain Broyer, économiste en chef EMEA chez S&P Global Ratings.

“Nous avons encore une très forte demande”, a-t-il déclaré.

Broyer a également déclaré qu’il faudra du temps pour qu’un changement des conditions financières et un resserrement fiscal se répercutent et affectent la demande de logements.

“Plus de 80 % des prêts hypothécaires en Allemagne sont financés par des taux fixes, de sorte que de nombreux ménages ont bloqué [in] les conditions de financement très favorables que nous avions jusqu’à très récemment pendant cinq à dix ans », a-t-il déclaré.

L’Association des banques allemandes Pfandbrief (VDP) utilise les informations de plus de 700 banques pour produire son indice des prix de l’immobilieret les données du dernier trimestre montrent que les prix ont augmenté de 6,1 % par rapport au trimestre précédent.

L’organisation prévoit que nous avons déjà vu le pic des prix de l’immobilier en Allemagne “pour le moment”, mais les fondamentaux du marché fonctionnent toujours bien, selon le PDG de VDP, Jens Tolckmitt.

La rareté des logements, l’augmentation des prix des loyers et un marché du travail solide continueront de soutenir le marché, a déclaré Tolckmitt, et même si les prix des maisons baissaient, ce ne serait pas nécessairement une mauvaise chose.

“Si les prix de l’immobilier diminuaient de 20%, ce à quoi nous ne nous attendons pas pour le moment, nous serions alors au niveau des prix de 2020. Est-ce un problème ? Peut-être pas”, a déclaré Tolckmitt.

“C’est le niveau de prix que nous avons atteint après 10 ans d’augmentation des prix”, a-t-il ajouté.

Le marché du travail est essentiel

Selon certains analystes, l’évolution du marché du travail déterminera l’évolution du marché immobilier.

“Si le marché du travail s’avère résilient à la récession technique que nous aurons à la fin de cette année dans la prochaine, c’est un fort positif pour le marché du logement”, a déclaré Broyer.

Schmieding a fait des commentaires similaires mais sur une période plus longue, affirmant que les perspectives à moyen et long terme du marché immobilier allemand “seront bonnes, tant que le pays aura un marché du travail dynamique”.

L’emploi en Allemagne est à un record à 75,8 %mais avec le pays susceptible de sombrer dans une “légère récession” dans les mois à venir, ce chiffre pourrait être impacté.

Les chiffres du PIB allemand publiés le mois dernier ont fait naître l’espoir d’une récession plus douce que prévu, l’économie ayant progressé légèrement plus que prévu au troisième trimestre.

L’économie allemande a progressé de 0,4% par rapport au deuxième trimestre et de 1,3% en glissement annuel, selon l’Office fédéral des statistiques.