La prochaine crise économique: un espace de vente vide

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Il y a aussi la crainte que le fait d’orienter un soulagement significatif vers l’industrie soit considéré comme un «cadeau aux amis du président» puisque Donald Trump a fait fortune dans l’immobilier commercial, a déclaré un lobbyiste frustré par le manque de traction que le problème suscite auprès des décideurs.

«Parfois, les gens oublient la profondeur et l’ampleur de ce qu’est l’immobilier commercial», a déclaré Mike Flood, vice-président principal de la politique commerciale et multifamiliale à la Mortgage Bankers Association. «Ce qui est en jeu ici, c’est à la fois la possibilité pour les gens de rester dans leurs appartements et la possibilité pour les gens de se rendre à leur travail. Donc, à moins qu’il y ait un stimulus, il y a beaucoup moins de choses à faire une fois que nous sommes revenus à des temps normaux.

Un problème majeur est que personne ne sait combien de temps durera la baisse de l’immobilier commercial. Les voyages d’affaires ne devraient pas reprendre avant au moins un an, de sorte que les hôtels sont en train d’être martelés. Et même si les immeubles de bureaux n’ont pas encore subi le poids de la récession – les bureaux ont tendance à avoir des baux à long terme – cela changera à mesure que de nombreuses entreprises repenseront leur mode de fonctionnement, le travail à domicile devenant la norme.

Le nombre de prêts commerciaux qui ont été conditionnés en titres destinés à un «service spécial» – où les prêts en difficulté sont transférés à un nouveau gestionnaire embauché par les obligataires pour négocier un plan de paiement en leur nom – n’a cessé d’augmenter depuis mars.

Et il est devenu clair que le virus continuera de réduire les revenus pendant un certain temps, de sorte que même les propriétaires fonciers qui ont été en mesure de rapatrier les paiements – en partie grâce aux mesures de secours désormais caduques adoptées par le Congrès – peuvent commencer à glisser.

La perte de locataires payants pourrait déclencher une vague de dépréciations immobilières et de saisies éventuelles sur tout, des centres commerciaux aux immeubles à appartements. Mais ce n’est pas seulement une poche d’investisseurs fortunés qui souffrira des dépréciations généralisées. Quatre-vingt-sept pour cent des fonds de pension publics et 73 pour cent des fonds de pension privés détiennent des placements immobiliers.

Les emprunteurs cherchant à obtenir un allégement de prêt ou envisageant de se refinancer rencontrent également des problèmes, car l’incertitude causée par le virus les a laissés sans projection claire des flux de revenus futurs pour leurs bâtiments.

«Chaque prêteur essaie d’aider quelle que soit la forme de financement, mais tôt ou tard, l’emprunteur a besoin de clients», a déclaré Flood.

Les dommages se manifestent déjà sur le marché des valeurs mobilières, où les prêts hypothécaires sont conditionnés en obligations vendues à des investisseurs, qui sont ensuite remboursés par des versements sur l’hypothèque.

Un prêt sur 5 regroupé dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales figure sur des listes de surveillance spéciales, où les gestionnaires de prêts – les entreprises qui collectent les paiements hypothécaires et les avancent aux investisseurs – signalent les obstacles potentiels aux paiements futurs, comme le déménagement d’un locataire majeur.

Parce que la crise a frappé certains endroits et certains secteurs beaucoup plus durement que d’autres, il est difficile d’avoir une vue d’ensemble claire et globale des problèmes du marché – une des raisons pour lesquelles les lobbyistes ont eu du mal à faire comprendre l’urgence aux décideurs. Certains actifs ont été anéantis, tandis que d’autres prospèrent.

Les hôtels et le commerce de détail, qui représentent ensemble 40% du marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales, ont été les plus durement touchés. Des mois après la levée des verrouillages, 1 chambre d’hôtel sur 2 reste inoccupée. Les hôtels urbains, qui ont certains des coûts d’exploitation les plus élevés, sont les moins bien lotis, avec seulement 38% de taux d’occupation.

Et le commerce de détail, qui était déjà en difficulté avant que Covid ne frappe grâce à l’essor du commerce électronique, a vu son déclin s’accélérer. Il ne s’agit pas seulement de petits centres commerciaux linéaires: le propriétaire du Mall of America de 1,9 milliard de dollars a conclu un accord avec son agent de service spécial en août pour éviter la forclusion.

Aujourd’hui, un quart de tous les prêts hôteliers de la CMBS font l’objet de services spéciaux, contre seulement 1,9% à la fin de 2019. Et 18,3% des prêts aux particuliers concernent des services spéciaux, contre 5% à la fin de l’année dernière.

Les immeubles à appartements, en revanche, se sont bien comportés – jusqu’à présent. Les analystes du secteur surveillent avec anxiété les signes de locataires supplémentaires manquant de loyer maintenant que la poussée initiale de secours économique incluse dans le Congrès de la loi CARES de 2 000 milliards de dollars adopté en mars est en train de baisser.

Les propriétaires d’appartements sont également bloqués par une interdiction nationale des expulsions pour non-paiement de loyer mise en place par les Centers for Disease Control and Prevention le mois dernier. L’ordonnance ne prévoyait aucun financement pour l’aide au logement – obligeant en fait les propriétaires à subventionner le logement des locataires en difficulté jusqu’à son expiration le 31 décembre.

«Le pire des cas est que vous prenez l’actif brillant de tout l’immobilier commercial et que vous risquez de créer une crise de liquidité, et très franchement, une situation où les gens sont mis à la rue», a déclaré Flood. L’interdiction d’expulsion non financée, a-t-il dit, «transfère le risque à l’emprunteur et au prêteur».

Les propriétaires qui tentent d’obtenir un allégement de leurs prêts, quant à eux, éprouvent des difficultés, en particulier dans les cas où le prêt a déjà été conditionné en garantie.

«La difficulté ici est que l’emprunteur et le prêteur doivent déterminer la valeur de l’actif aujourd’hui», a déclaré Lisa Pendergast, directrice exécutive du Commercial Real Estate Finance Council, une association professionnelle représentant les prêteurs, les investisseurs et les hypothèques.

«À votre avis, quelle sera la valeur de votre propriété dans trois mois, six mois, six ans?» Dit Pendergast. “Ça dépend.”

Une partie du problème est qu’il n’y a pas eu suffisamment de transactions immobilières commerciales – les ventes ont diminué de 68% au deuxième trimestre par rapport à l’année précédente – pour évaluer dans quelle mesure la valeur des propriétés a vraiment chuté, laissant les acheteurs et les vendeurs avec des points de vue extrêmement divergents sur ce qu’un la propriété vaut.

Le manque de clarté sur la valeur actuelle d’un bien est particulièrement important pour les prêts découpés et regroupés en titres détenus par des investisseurs. Une banque peut accorder un allégement à court terme à un emprunteur et réévaluer le problème dans quelques mois, tandis qu’un emprunteur dont le prêt a été conditionné dans un titre doit passer par un processus plus complexe pour obtenir l’approbation de divers investisseurs pour ajuster les paiements.

Les gestionnaires spéciaux doivent modéliser les paiements futurs pour les détenteurs d’obligations, une tâche difficile quand on ne sait pas ce qu’un immeuble vaut actuellement ou s’il rapportera des revenus de sitôt.

«C’est là que tout s’effondre – ne pas connaître la valeur d’une propriété», a déclaré Michael Bright, PDG de la Structured Finance Association, un groupe commercial représentant 370 sociétés impliquées dans la titrisation. «C’est une contribution assez importante et personne ne le sait.»

UNE Enquête de mai par l’American Hotel and Lodging Association ont constaté que seulement 15 pour cent des emprunteurs dont les prêts avaient été conditionnés et vendus à des investisseurs avaient reçu un allégement de leurs prêts, contre 80 pour cent des emprunteurs ayant des prêts bancaires.

Prenons l’exemple d’un propriétaire d’hôtel dont les affaires allaient bien avant que Covid ne frappe. Si le prêt du propriétaire est détenu par une banque, il peut élaborer, par exemple, un plan de report de paiement de six mois ou un prêt à plus long terme avec la banque pour régler le problème jusqu’à ce qu’il y ait un vaccin.

Mais si le prêt a été vendu à des investisseurs sur le marché des valeurs mobilières, le propriétaire doit s’acquitter de l’intégralité des paiements mensuels, que les gestionnaires transmettent ensuite aux investisseurs. Il peut travailler avec le gestionnaire pour différer les paiements, mais les investisseurs, en fonction du risque auquel ils sont exposés, peuvent hésiter.

À long terme, la source de financement ne fait pas beaucoup de différence – à terme, une banque devra amortir une propriété qui ne récupère pas. Et les analystes du secteur ne savent pas quelles propriétés le feront.

«La principale question concerne probablement les changements économiques structurels ou les changements dans les comportements d’achat et de vie», a déclaré Bright.

«Je pense que tout le monde essaie de comprendre ce que signifie un monde post-Covid pour l’immobilier commercial», a-t-il déclaré. «J’espère que les gens veulent voyager et se retrouver bientôt, mais nous ne le savons pas encore tout à fait.»

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