Nouvelles Du Monde

La loi californienne sur le duplex ne fonctionne pas encore comme prévu

La loi californienne sur le duplex ne fonctionne pas encore comme prévu

Autrefois considérée comme le glas des quartiers de maisons unifamiliales en Californie, une nouvelle loi visant à créer davantage de duplex n’a pas fait grand-chose pour encourager la construction dans certaines des plus grandes villes de l’État, selon un nouveau rapport publié mercredi.

Projet de loi du Sénat 9 a été introduit il y a deux ans comme un moyen d’aider à résoudre la grave crise du logement en Californie en permettant aux propriétaires de convertir leurs maisons en duplex sur un terrain unifamilial ou de diviser la parcelle en deux pour construire un autre duplex pour un total de quatre unités. La loi est entrée en vigueur début 2022.

Le projet de loi a reçu un soutien bipartisan et a déclenché un débat féroce entre ses partisans, qui ont déclaré que le SB 9 était un outil indispensable pour ajouter des options de logement aux Californiens à revenu moyen, et les critiques, qui l’ont qualifié de politique radicale unique. qui sapaient le contrôle des collectivités locales.

Aucun des deux arguments ne s’est jusqu’à présent avéré vrai.

Dans 13 villes de l’État, les projets SB 9 sont “limité ou nonexistant», selon une nouvelle étude du UC Berkeley Terner Center for Housing Innovation.

Le rapport s’est concentré sur les villes considérées comme des zones à haute opportunité pour les duplex, car elles ont signalé une augmentation significative de la construction d’unités d’habitation accessoires – également appelées appartements de grand-mère, casitas ou ADU – au cours des dernières années et ont des propriétés unifamiliales disponibles pour d’éventuelles divisions beaucoup. Les ADU sont de petites maisons autonomes le plus souvent construites dans les arrière-cours des maisons unifamiliales existantes.

Les villes sont Anaheim, Bakersfield, Berkeley, Burbank, Danville, Long Beach, Los Angeles, Sacramento, San Diego, San Francisco, San Jose, Santa Maria et Saratoga.

Fin novembre, les villes avaient collectivement reçu 282 candidatures pour des projets SB 9 et n’en avaient approuvé que 53. Los Angeles représentait l’essentiel des candidatures avec 211 candidatures soumises et 38 approuvées, selon le rapport. San Francisco a reçu 25 candidatures et en a approuvé quatre, tandis que San Diego en a reçu sept et n’en a approuvé aucune.

Lire aussi  Financement public des startups : 5 erreurs lors de la candidature

Trois villes ont reçu une demande, et à Bakersfield, Danville et Santa Maria, aucune n’a été soumise.

Les demandes de mitoyenneté semblent être encore moins populaires que pour la construction de duplex. Seulement 100 candidatures ont été soumises, note le rapport, et 28 ont été approuvées.

David Garcia, directeur des politiques du Terner Center, a déclaré que le SB 9 n’en est qu’à sa première année de mise en œuvre et qu’il faudrait lui accorder plus de temps avant qu’il ne soit jugé comme inefficace. Mais il a ajouté que les législateurs devraient déterminer si la loi doit être modifiée.

“Il ne semble pas que le projet de loi 9 du Sénat dans sa première année ait entraîné des quantités très importantes de nouveaux logements”, a déclaré Garcia. « À peu près partout où vous regardez, l’activité du projet de loi 9 du Sénat est très marginale. Elle est inexistante à certains endroits. »

Les propriétaires ont actuellement plus de facilité à construire un ADU qu’un duplex, grâce aux lois locales et étatiques qui ont assoupli les obstacles à la construction ces dernières années, a déclaré Garcia. Il a fallu plusieurs séries de lois pour voir un développement productif de l’ADU, et il en sera probablement de même pour les projets SB 9, a-t-il déclaré.

Reconnaissant qu’il fallait faire plus pour accélérer la construction de logements en Californie, la législature a commencé révision des lois ADU des États en 2016, et les villes ont emboîté le pas avec leurs propres ordonnances locales pour éliminer les formalités administratives dans le processus de construction, ce qui a inspiré un mouvement ADU généralisé.

Entre début 2017 et janvier 2023, la ville de Los Angeles a déclaré avoir reçu 35 098 demandes d’ADU. Il a délivré des permis pour 25 881 et 13 640 ont obtenu des certificats d’occupation.

Heidi Vonblum, directrice de la planification de San Diego, a déclaré que la loi était nouvelle et que les obstacles au développement étaient toujours en cours d’élaboration. Dans le même temps, la ville a un programme ADU qui “a été très attrayant pour les propriétaires”, a déclaré Vonblum, tandis que les règles de zonage et les plans communautaires mis à jour ont éliminé “le besoin de s’appuyer sur d’autres programmes”.

Lire aussi  Podcast boursier : Temu, Shein ou Zalando ? Alexander Graf dévoile ses favoris e-commerce

C’est une situation similaire à Sacramento, où les propriétaires sont autorisés à construire jusqu’à deux ADU sur leurs propriétés, a déclaré Kevin Colin, l’administrateur du zonage de la ville. L’équipe de Colin gère une à deux applications ADU « chaque jour ouvrable », a-t-il dit, car il y a un tel intérêt pour les projets.

Pour reproduire ce succès, le rapport du Terner Center a suggéré de réduire les frais associés au développement de nouveaux duplex ou d’ajouter des normes plus uniformes pour les projets SB 9 afin de garantir que les gouvernements locaux ne peuvent pas attacher de critères subjectifs qui découragent les candidatures, tels que exigences de conception architecturale ou règles strictes d’aménagement paysager. Il a également proposé de réviser un mandat selon lequel les propriétaires qui divisent leurs lots doivent vivre dans l’une des unités pendant au moins trois ans, une concession clé faite par les législateurs pour réduire l’opposition des organisations préoccupées par la gentrification.

Le président du Sénat, Pro Tem Toni Atkins (D-San Diego), auteur de la législation, a déclaré que le SB 9 n’était “jamais destiné à être une solution du jour au lendemain à notre pénurie de logements”.

“Nous avons toujours dit que tous les propriétaires ne pourraient pas ou ne voudraient pas utiliser les outils fournis par le projet de loi le premier jour”, a déclaré Atkins dans un communiqué. « Subdiviser un lot, ou même simplement ajouter une ADU, est un gros investissement. Ce projet de loi n’a jamais été destiné à être une approche de marteau – il visait à augmenter l’offre de logements au fil du temps, et à mesure que la sensibilisation à la loi augmente et que de plus en plus de propriétaires ont la capacité d’adopter les outils, je suis convaincu que nous verrons des résultats. ”

Garcia et d’autres experts du logement ont déclaré que la lenteur des progrès pouvait également être attribuée aux effets de la pandémie de COVID-19, lorsque les prix des matériaux de construction ont grimpé en flèche et que les propriétaires et les acheteurs ont été confrontés à une incertitude importante sur le marché. Cela a été suivi par une inflation et des taux d’intérêt élevés.

Lire aussi  Bourses d'aujourd'hui, 8 mars. Europe positive. Lagarde : "Nous ferons tout ce qu'il faut contre l'inflation"

Mais d’autres facteurs pourraient contribuer au ralentissement de l’intérêt pour le SB 9.

Matthew Lewis, porte-parole de California YIMBY, une organisation de défense du logement qui a soutenu le SB 9, a déclaré que les ADU et les duplex avaient leurs avantages et leurs inconvénients financiers et logistiques.

Les ADU sont un moyen idéal de générer des «revenus passifs» auprès d’un locataire, a déclaré Lewis, et de créer de superbes maisons pour les parents vieillissants ou les jeunes enfants adultes. Les duplex sont également bons pour cela, mais les unités supplémentaires peuvent être vendues séparément pour une opportunité économique encore plus grande.

D’autre part, les ADU sont généralement une extension de propriété de la résidence principale, il peut donc être difficile, voire impossible, de vendre séparément l’unité supplémentaire. Les duplex nécessitent beaucoup plus de financement et l’ajout d’une conduite d’égout et d’un service d’eau séparés.

“La réalité est que les gens suivront la voie de la moindre résistance pour construire la maison qu’ils veulent”, a déclaré Lewis, ajoutant qu’il pourrait être utile de revenir à la planche à dessin pour s’assurer que les gouvernements locaux font ce qu’ils peuvent pour alléger le fardeau du développement de duplex. .

Bien que le rapport du Terner Center offre aux législateurs un aperçu limité de la façon dont le SB 9 a fonctionné jusqu’à présent, l’État devrait également disposer de données plus robustes cet été.

Cependant, toute tentative de modification du SB 9 cette année ravivera à coup sûr l’opposition de plusieurs des dizaines de villes et d’associations de quartier qui ont tenté de bloquer son adoption en 2021. Depuis lors, certaines villes ont fait de grands efforts pour éviter d’appliquer la loi. , y compris la banlieue de Woodside, dans la Silicon Valley, qui s’est déclarée sanctuaire des pumas et a invité le bureau du procureur général de l’État à se conformer à un avertissement sévère.

Facebook
Twitter
LinkedIn
Pinterest

Leave a Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

ADVERTISEMENT