2023-09-27 15:58:29
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Les terrains à bâtir rares et coûteux font augmenter les coûts des nouvelles constructions – même avec des loyers élevés, le bénéfice reste donc faible.
Chaque année, les locataires en Suisse versent environ 40 milliards de francs aux propriétaires d’appartements et de maisons. C’est trop, estime l’économiste Markus Schärrer du cabinet de conseil bernois Bass. Au nom de l’Association suisse des locataires, il a examiné l’évolution des loyers entre 2006 et 2021.
Payé des milliards de loyer de trop ?
«Les loyers auraient dû baisser de dix pour cent», estime Schärrer. Et tous les facteurs pertinents ont été pris en compte : les coûts d’entretien, l’inflation et l’évolution des taux d’intérêt.
En 2021, les locataires ont payé dix milliards de francs de trop.
Mais en réalité, ils ont augmenté de 22 % au cours des 15 années précédant 2021. «Cela veut dire : en 2021, les locataires ont payé dix milliards de francs de loyer de trop.»
Selon Schärrer, un certain nombre de propriétaires ont obtenu des rendements trop élevés – parce que les réductions de coûts n’ont pas été répercutées ou que le loyer a été augmenté pour les nouveaux baux. Il est possible que la maison ait été revendue à un prix élevé, à la suite de quoi le nouveau propriétaire a dû augmenter le loyer afin de financer le prix d’achat élevé.
Terrains à bâtir coûteux, prix de l’immobilier élevés
Les coûts élevés de l’immobilier, et notamment des terrains à bâtir, constituent également un problème pour Christian Kraft. Mais le professeur de l’Université de Lucerne argumente dans l’autre sens : les coûts élevés se traduisent souvent par un rendement trop faible pour les propriétaires.
Les propriétaires qui ont récemment construit des maisons en ville ont des rendements très faibles.
“En particulier dans les villes où les terrains sont devenus très chers, les propriétaires qui ont récemment construit des maisons ont des rendements très faibles”, souligne-t-il – même si les loyers y sont très élevés.
Les rendements dans les zones urbaines les plus importantes ne seraient que de un à deux pour cent. Le cas est différent lorsque les maisons ont été achetées il y a des décennies, peu investies et des loyers élevés sont toujours facturés, explique Kraft. « Dans ces cas-là, des rendements plus élevés sont effectivement générés. »
Pas de contrôle général des loyers
La question de savoir si un rendement est trop élevé doit être examinée au cas par cas. Il n’existe pas de contrôle général des loyers en Suisse. Mais seuls quelques locataires s’adressent aux conseils d’arbitrage des loyers, soit par ignorance, soit par peur du licenciement – surtout maintenant, alors que beaucoup n’ont pas d’alternative en raison de la pénurie de logements.
Légende:
Keystone/Christian Charisius
Le principe du loyer coûtant s’applique au marché immobilier suisse : le loyer d’un appartement est basé sur les frais du propriétaire. Selon le Tribunal fédéral, un appartement en location peut générer un rendement supérieur de deux points de pourcentage au taux d’intérêt de référence. Compte tenu du niveau actuel des taux d’intérêt, un rendement de 3,5 pour cent est approprié.
Néanmoins, l’économiste Kraft est sceptique quant aux nouvelles règles et contrôles. Cela réduirait les incitations à construire des logements, ce qui aggraverait à son tour la pénurie de logements.
Plus de transparence requise
Dans tous les cas, davantage de transparence serait utile, estiment Christian Kraft et Markus Schärrer du cabinet de conseil Bass. Cette dernière évoque en option l’exigence de formulaires : le nouveau locataire verrait alors combien son prédécesseur avait payé.
Une justification du propriétaire pour l’augmentation du nouveau loyer doit également être indiquée. “Ce serait plus de transparence”, estime Schärrer.
Une telle approche serait d’autant plus importante que, avec la hausse des taux d’intérêt, les loyers ont recommencé à évoluer plus fortement – et à nouveau à la hausse.
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