Lorsque l’Assemblée législative de Californie se réunira à nouveau dans quelques semaines, elle comptera des dizaines de nouveaux membres, grâce aux limites de mandat et aux circonscriptions législatives redessinées après le recensement de 2020.
Il ne manque pas de problèmes critiques que l’Assemblée législative et le gouverneur nouvellement réélu Gavin Newsom devraient résoudre, mais aucun n’est plus important qu’une pénurie chronique de logements. Cette pénurie entraîne non seulement une grave surpopulation, en particulier dans les zones urbaines, mais aussi des loyers qui sont les principaux facteurs des taux de pauvreté et de sans-abrisme les plus élevés de Californie.
Une grande partie du débat politique sur le logement a, pour une bonne raison, porté sur le manque de logements locatifs abordables pour les familles à revenu faible ou moyen. Construire davantage de ces logements est le point d’éclair du conflit en cours entre l’État et les gouvernements locaux.
Dan Walters
CalMatters
Opinion
Cela dit, il y a une autre dimension au dilemme du logement en Californie – l’incapacité croissante des familles, même celles avec des revenus à six chiffres, à acheter des maisons et à créer une richesse générationnelle.
Moins de 55% des Californiens vivent dans des maisons qu’eux-mêmes ou leur famille possèdent, le deuxième taux le plus bas de tous les États et légèrement supérieur à celui de New York.
Pourquoi? C’est que les maisons coûtent plus cher en Californie que dans tout autre État à l’exception d’Hawaï, avec une médiane de vente de maisons actuelle bien supérieure à 800 000 $, reflétant à la fois le manque d’approvisionnement et les coûts de construction élevés de l’État.
Les frais généraux de construction comprennent des coûts de terrain et de main-d’œuvre élevés, de lourds obstacles réglementaires, des caractéristiques obligatoires et des frais qui ajoutent des dizaines de milliers de dollars au coût de chaque unité. Même la construction d’appartements locatifs relativement petits destinés aux familles à revenu faible ou moyen dépasse en moyenne 500 000 $ par unité et peut atteindre 1 million de dollars.
L’essentiel, selon la California Association of Realtors, est que seulement 18% des ménages californiens peuvent se permettre une maison unifamiliale au prix médian de 829 760 $. C’est parce qu’il faut un revenu d’au moins 192 800 $ pour effectuer des paiements sur une hypothèque de 30 ans avec un taux d’intérêt de 5,72 %. Depuis que ces données ont été calculées, les taux d’intérêt hypothécaires ont grimpé à plus de 7 %, réduisant encore plus l’abordabilité.
La relation entre les prix des maisons et le revenu est la clé pour comprendre à quel point l’abordabilité a pris un coup en Californie.
Oui, les familles californiennes ont des revenus personnels relativement élevés par rapport aux autres États, bien supérieurs à 100 000 $ en moyenne. Mais ils sont faibles par rapport aux prix des maisons.
Des recherches récentes menées par une agence immobilière du sud de la Californie, Los Feliz Realtors, racontent l’histoire. Il a rassemblé des données sur les revenus, la taille et les prix des maisons pour chaque État afin de déterminer l’abordabilité relative.
Il a constaté que la Virginie-Occidentale est le marché du logement le plus abordable du pays. La maison moyenne de 1 714 pieds carrés (plus grande que la moyenne de la Californie) coûte 129 103 $, soit juste le double du revenu familial moyen de l’État de 66 332 $. Sans surprise, la Virginie-Occidentale a également le taux de propriété le plus élevé du pays, 77,8 %.
La Californie, quant à elle, a le deuxième indice d’accessibilité le plus bas du pays, avec seulement Hawaï plus bas. Au moment où les données ont été recueillies, la Californie avait un prix moyen des maisons de 760 000 $, soit près de sept fois plus que son revenu moyen de 111 622 $.
Le Texas, le grand rival de la Californie dans les domaines économique, culturel et politique, n’est pas aussi abordable que la Virginie-Occidentale, mais est le 12e État le plus abordable, avec un prix moyen de 289 896 $ et un revenu moyen de 89 506 $.
Derrière ces chiffres se cache une crise socio-économique. La Californie est devenue une société à deux niveaux et l’une de ses nombreuses divisions se situe entre ceux qui possèdent leur maison et ceux qui ont peu ou pas d’espoir de devenir propriétaires à mesure que leurs loyers s’accumulent. Cela explique également pourquoi tant de Californiens fuient l’État pour des lieux plus abordables.
A propos de l’auteur
Dan Walters est journaliste depuis près de 60 ans, passant presque toutes ces années à travailler pour des journaux californiens. Il débute sa carrière professionnelle en 1960, à 16 ans, au Humboldt Times. Pour plus de chroniques de Walters, rendez-vous sur calmatters.org/commentaire.
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