La chute de 15% des prix de l’immobilier d’ANZ fait craindre des capitaux propres négatifs pour les acheteurs récents

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ANZ dit que son prévision d’une baisse de 15% des prix de l’immobilier ramènerait les prix là où ils étaient en février de l’année dernière, ce qui pourrait menacer certains acheteurs récents avec des fonds propres négatifs.

Depuis février 2021, un peu plus de 10,2 milliards de dollars de prêts immobiliers ont été accordés à des personnes dont les dépôts sont inférieurs à 20 %, selon les chiffres de la Reserve Bank of New Zealand Te Pūtea Matua.

La dernière fois que les acheteurs ont été confrontés à d’importantes baisses des prix de l’immobilier à l’échelle nationale, c’était au lendemain de la crise financière mondiale (GFC), a déclaré Nick Goodall, responsable de la recherche chez Core Logic.

Ensuite, les prix ont chuté de 10% à l’échelle nationale et il leur a fallu cinq ans pour se rétablir, bien que certaines régions aient mis six à sept ans pour revenir à leurs sommets précédents, a-t-il déclaré.

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“La croissance du capital a été retardée pendant très, très longtemps”, a déclaré Goodall.

L’équité négative est un terme pour décrire la position dans laquelle se trouvent les propriétaires lorsqu’ils doivent plus à leur banque que ce que leur maison vendrait.

Mais même si les prix baissaient de 15 %, la majorité des emprunteurs qui ont acheté depuis février 2021 l’éviteraient, a déclaré Goodall.

“Les personnes qui ont acheté avant novembre de l’année dernière iront bien. Ils auraient connu une croissance sur le marché et seront également fixés pour des périodes plus longues », a-t-il déclaré.

Cependant, un petit nombre d’acheteurs récents pourraient déjà avoir des fonds propres négatifs dans des régions comme Lower Hutt, où les prix ont fortement chuté ces derniers mois.

Les données des banques suggèrent qu’environ un quart seulement de leurs emprunteurs à faible dépôt avaient moins de 10% de fonds propres à la fin du mois de mars.

La déclaration de divulgation de Westpac à la fin du mois de mars a montré qu’elle avait 3 milliards de dollars de prêts aux personnes ayant des dépôts de 10% à 20%, contre 1,3 milliard de prêts aux emprunteurs avec moins de 10% de dépôts.

Chez ANZ, les chiffres étaient respectivement de 4,6 milliards de dollars et 1,8 milliard de dollars.

Miles Workman, économiste principal chez ANZ, a déclaré que la prévision de 15 % représentait une moyenne, et si elle s’avérait exacte, certaines propriétés chuteraient davantage, et d’autres moins.

En octobre de l’année dernière, Core Logic a créé un système de suivi de la “vulnérabilité” aux chutes de prix pour différentes parties du pays, en fonction de facteurs tels que la hausse des prix, la force des économies régionales et la demande des acheteurs, a déclaré Goodall.

Les régions qui pourraient être plus vulnérables à des baisses plus importantes comprennent la partie sud de l’île du Nord et Hawke’s Bay, a-t-il déclaré. Canterbury était probablement moins vulnérable.

Les propriétés à bas prix ont connu les baisses les plus importantes jusqu’à présent, a-t-il déclaré, car les acheteurs de première maison et les investisseurs se sont retirés du marché.

Les propriétés dans la fourchette de 1,5 million de dollars à 2 millions de dollars s’étaient mieux comportées car il restait un marché plus fort pour les professionnels disposant de fonds propres qui cherchaient à se moderniser.

Une valeur nette négative peut être un coup psychologique pour un propriétaire, mais Goodall a déclaré: «Cela n’a pas vraiment d’importance, si ce n’est que sur papier. La banque ne va pas soudainement regarder votre évaluation et dire: “Vous devez la compléter”.

Les banques ont s’est engagé à ne pas exiger de paiements complémentaires ou à ne pas facturer plus aux emprunteurs.

« Continuez à rembourser votre hypothèque et tout ira bien. Si vous gardez votre emploi et continuez à faire vos versements hypothécaires, la valeur totale de la maison n’a pas d’importance », a déclaré Goodall.

Seules les personnes qui sont obligées de vendre alors qu’elles ont des capitaux propres négatifs, peut-être en raison d’une rupture de relation, pourraient cristalliser une perte, les laissant avec une dette envers la banque à rembourser après la vente de leur propriété.

D’autres personnes qui se sont retrouvées dans des capitaux propres négatifs pourraient retarder la vente.

“Espérons que la croissance du capital reviendra à un moment donné”, a déclaré Goodall.

Katie Wesney, coach financière stratégique chez Autorise moia déclaré que lorsque les prix de l’immobilier n’augmentaient pas, les propriétaires avaient besoin de plans de réduction de la dette pour constituer des capitaux propres.

“Ils doivent vraiment avoir une bonne stratégie claire de réduction de la dette, car si les prix n’augmentent pas, la seule façon de créer ces fonds propres est de réduire cette dette”, a-t-elle déclaré.

Alors que l’inflation érodait le pouvoir d’achat des gens, les coachs financiers d’EnableMe ont constaté qu’il y avait généralement de la place dans les budgets des ménages pour faire des coupes, afin que les gens puissent augmenter la vitesse à laquelle ils remboursaient leurs prêts immobiliers.

“Il y a généralement environ 15% des revenus qui passent entre les mailles du filet”, a-t-elle déclaré.

Il s’agissait souvent d’argent dépensé pour la nourriture et les sorties au restaurant, mais les ménages devraient également chercher à augmenter leurs revenus.

“Avec un marché du plein emploi, c’est le moment idéal pour demander s’il y a une marge de manœuvre pour demander une augmentation de salaire”, a-t-elle déclaré.