Citant la nécessité de faire face à la double crise de l’abordabilité du logement et du changement climatique en Californie, le gouverneur Gavin Newsom a signé un projet de loi qui interdit aux gouvernements locaux d’imposer des places de stationnement dans le cadre de la plupart des développements à proximité des arrêts de transport en commun.
Les critiques disent que la nouvelle loi pourrait se retourner contre eux, mais les partisans soutiennent qu’en éliminant un élément coûteux de nouveaux projets, le projet de loi 2097 de l’Assemblée se traduira par des maisons à moindre coût dans les centres urbains, un avantage dans un État où les prix des maisons, les loyers et un nombre croissant de sans-abri.
“C’est l’une des plus grandes réformes de l’utilisation des terres dans le pays”, a déclaré Michael Manville, professeur d’urbanisme à la Luskin School of Public Affairs de l’UCLA, ajoutant que seul l’Oregon avait fait quelque chose de similaire.
En signant le projet de loi jeudi, Newsom a également souligné ses avantages environnementaux potentiels. Avec plus de logements dans des quartiers accessibles à pied avec transport en commun, il a déclaré que les trajets en voiture induisant le changement climatique seraient réduits.
“Les solutions de logement sont aussi des solutions climatiques”, a déclaré le gouverneur.
Lorsque le projet de loi, rédigé par la députée Laura Friedman (D-Glendale), entrera en vigueur en janvier, les minimums de stationnement ne seront plus autorisés pour les logements, les commerces de détail et autres développements commerciaux à moins d’un demi-mile des principaux arrêts de transport en commun.
Les villes peuvent imposer le stationnement pour les développements hôteliers, et les promoteurs peuvent toujours construire des places de stationnement pour tout type de projet s’ils le souhaitent.
Bien que le projet de loi ne se limite pas aux projets de logement, une grande partie du débat s’est concentrée sur l’impact de l’AB 2097 sur l’abordabilité compte tenu de la crise du logement dans le Golden State.
Un large corpus de recherches indique que l’ajout de nouveaux logements – même au taux du marché – exerce une pression à la baisse sur les prix des maisons et les loyers au niveau régional, bien que ce qui se passe dans les blocs à côté d’un nouveau développement soit moins clair.
Les promoteurs immobiliers disent que cela peut coûter des dizaines de milliers de dollars pour chaque place de stationnement, et les exigences en matière de stationnement les ont forcés à tuer complètement des projets ou à construire moins de maisons qu’ils ne le pourraient autrement.
“Ce projet de loi donnera aux développeurs la possibilité de réduire les coûts pour les locataires”, a déclaré Friedman. “Cela donne aux locataires plus d’options et leur permet de choisir eux-mêmes s’ils veulent avoir moins de voitures et utiliser les transports en commun pour un loyer réduit.”
Les effets de la nouvelle loi pourraient être minimes au début, en partie parce que les banques pourraient initialement être sceptiques quant aux prêts à des projets sans parking. Mais à long terme, Manville a déclaré qu’il s’attend à ce que cela conduise à une augmentation de l’offre de logements et à des unités moins chères pour ceux qui ne veulent pas de place de parking.
Michael Schneider, directeur exécutif de Streets for All, a déclaré qu’il espère que les développeurs en profiteront car les gens doivent être incités à utiliser le système de métro de Los Angeles, qui subit une expansion de plusieurs milliards de dollars, y compris l’extension de la Purple Line, également connue sous le nom de D Line, pour relier le Westside au centre-ville de LA
“Nous disions aux gens que oui, nous construisons ce métro très coûteux qui peut vous emmener au centre-ville [in] 15 minutes, mais nous vous encourageons également à conduire et à rendre la conduite super pratique », a-t-il déclaré. “Et que vous possédiez ou non une voiture, le coût de la construction d’une place de parking sera inclus dans votre loyer.”
Certains développeurs sont intéressés à utiliser la nouvelle loi – dans une certaine mesure.
Ken Kahan, président du promoteur d’appartements California Landmark Group à Los Angeles, a déclaré qu’il ne construirait probablement pas de projets sans parking, car de nombreux Angelenos veulent ou ont encore besoin d’une voiture dans une ville avec un système de transport en commun souvent frustrant.
Mais s’il planifie un projet adjacent à un transport en commun majeur et que les locataires sont probablement de jeunes adultes habitués aux services de covoiturage tels qu’Uber, les trains et les bus, il peut construire beaucoup moins de stands qu’il ne le ferait autrement.
Kahan a déclaré qu’il louerait alors les appartements sans parking pour moins cher que les appartements avec parking, ce qui serait financièrement possible car le projet coûterait moins cher à construire dans l’ensemble.
« Je peux fournir un appartement moins cher… [and] Je peux toujours faire le même retour », a déclaré Kahan.
Au fur et à mesure que le projet de loi progressait à l’Assemblée législative, certains craignaient qu’il ne par inadvertance avoir un effet négatif sur le logement abordable.
En effet, l’État et certains gouvernements locaux ont mis en place des programmes de bonus de densité qui permettent aux promoteurs de construire moins de stationnement et plus d’unités s’ils incluent des maisons en dessous du marché dans leurs projets.
À Los Angeles, selon le service d’urbanisme de la ville, un programme de densité de la ville et de l’État a conduit à l’approbation de près de 73 500 logements depuis 2015, dont 15 256 logements abordables.
“Presque tous les projets qui ont rendu ces unités possibles ont profité des incitations au stationnement”, a écrit le maire de Los Angeles, Eric Garcetti, dans une lettre s’opposant à AB 2097.
Le maire a averti que la mesure supprimerait ces incitations à construire des logements abordables et conduirait potentiellement à moins de logements inférieurs au marché.
En clin d’œil à ces préoccupations, le projet de loi a été modifié pour permettre aux villes d’imposer des minimums de stationnement près du transport en commun si elles estimaient que l’absence d’exigences de stationnement nuire à la capacité de la ville à atteindre les objectifs de l’État en matière de logement pour les personnes à faible revenu.
Mais Garcetti a écrit que les amendements n’allaient pas assez loin et il craignait que le processus de réimposition des exigences de stationnement ne soit trop lourd et “irréalisable dans une ville de la taille de Los Angeles”.
Les partisans du projet de loi disent que ces craintes sont exagérées pour commencer.
Kahan, le promoteur de Los Angeles, a utilisé les programmes de bonus de densité pour construire des projets à revenus mixtes et a déclaré il est peu probable que la nouvelle loi l’amène à moins les utiliser.
C’est parce que les programmes lui permettent de construire globalement plus d’unités au prix du marché, ce qu’il a qualifié d’avantage financier supérieur aux pauses de stationnement.
“La carotte la plus grande et la plus importante est le nombre d’unités”, a déclaré Kahan.
Manville de l’UCLA a déclaré que de nombreux développeurs pensent de la même manière, car plus d’unités équivalent à plus de revenus.
En 2019, San Diego a éliminé les exigences de stationnement pour les logements multifamiliaux près des transports en commun, mais le nombre d’unités abordables construites grâce aux programmes de primes de densité a augmenté, selon une étude par Manville et le développeur et professeur adjoint de l’USC, Mott Smith.
Manville a déclaré qu’avant que San Diego ne supprime les exigences de stationnement, les promoteurs à but lucratif et à but non lucratif ne pouvaient probablement pas construire toutes les unités de bonus de densité auxquelles ils avaient droit car les places de stationnement requises coûtaient trop cher ou ne pouvaient tout simplement pas s’adapter à de petits terrains.
Si une tendance similaire se produit dans tout l’État, cela pourrait signifier plus de maisons pour les Californiens aux revenus les plus faibles.
“Les exigences de stationnement ont été un désastre absolument lent”, a déclaré Manville. “Nous sommes en train de faire demi-tour.”
La rédactrice du Times, Rachel Uranga, a contribué à ce rapport.
