Jusqu’où les taux d’intérêt hypothécaires vont-ils vraiment monter?

Les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont de nouveau augmenté ces dernières semaines, depuis que la Banque de réserve a levé l’officiel taux de trésorerie par un record de 75 points de base.

Tandis que d’autres les banques centrales du monde entier ont ralenti leur rythme de hausse des taux d’intérêtles emprunteurs néo-zélandais ont été avertis de se préparer à d’autres hausses au cours de la nouvelle année.

Le taux de change officiel devrait culminer à 5,5 %, contre 4,25 % actuellement.

Mais avec même certaines durées fixes qui grimpent désormais vers 7 % et des taux flottants proches de 8 %, les emprunteurs pourraient se demander à quel point les choses sont susceptibles de devenir plus difficiles.

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Taux flottants

Chris Tennent-Brown, économiste principal chez ASB, a déclaré qu’il s’attendait à ce que les taux flottants culminent entre le milieu de la fourchette de 8 % et le milieu de la fourchette de 9 %.

Les banques ont tendance à répercuter la plupart des augmentations de taux de change officiels sur des taux flottants au fur et à mesure qu’elles se produisent. Mais cela n’a pas autant d’effet sur les emprunteurs car seule une petite partie des prêts immobiliers est à taux variable.

Termes fixes

Tennent-Brown a déclaré qu’il s’attendait à ce que les taux fixes d’un à cinq ans culminent dans la fourchette élevée de 6% à la moyenne de 7%.

Mercredi, les taux spéciaux à deux ans des principales banques variaient de 6,15% à 6,74%.

En termes généraux, chaque augmentation d’un point de pourcentage des taux d’intérêt ajoute 1 000 $ par année pour 100 000 $ empruntés. Un prêt de 500 000 $ à 6 % par an coûte 30 000 $ en intérêts, mais à 7 %, il coûte 35 000 $, plus tout remboursement du principal.

L’économiste indépendant Tony Alexander a déclaré qu’il y avait 90% de probabilité que les taux fixes aient déjà atteint un sommet, sur la base du ralentissement de la confiance des entreprises, de la baisse du nombre de consentements au logement et des signes de ralentissement des prix.

Mais Jarrod Kerr, économiste en chef chez Kiwibank, a déclaré que si la Reserve Bank suivait sa trajectoire prévisionnelle, tous les taux d’intérêt finiraient par dépasser 7% et certains jusqu’à 8%.

À un taux de 8 %, un prêt de 500 000 $ coûterait 3 859 $ par mois sur 25 ans.

“Les favoris des Kiwis, les taux fixes à un et deux ans, dépassant 7% mettront beaucoup de pression sur certains ménages qui ont baissé les taux de 2% à 2,5% de l’année dernière”, a déclaré Kerr.

« Sur un prêt de 800 000 $, le montant des intérêts payables par an passe de 20 000 $ ou moins à quelque chose de plus proche de 60 000 $. C’est une grosse augmentation. »

Gareth Kiernan, prévisionniste en chef chez Infometrics, a déclaré qu’il s’attendait à ce que le taux de trésorerie officiel culmine à 5,75 %, ce qui porterait les taux hypothécaires entre 7,25 % et 7,5 % entre le milieu et la fin de l’année prochaine.

“Le pic est assez similaire pour tous les taux, ce qui montre que les taux fixes à court terme seront plus affectés par les prochaines augmentations de l’OCR au cours des six prochains mois que les taux à plus long terme. Notez que les taux hypothécaires auxquels je fais référence sont ceux pour les personnes ayant plus de 20 % de fonds propres, bien que ceux-ci ne semblent pas être les taux qui ont fait la une des journaux au cours des deux dernières semaines. »

Les banques offrent des taux « spéciaux » aux personnes ayant plus d’équité dans leurs propriétés. Les tarifs « standard » pour les personnes non éligibles sont plus chers – le taux spécial d’un an d’ANZ était de 6,54 % mercredi, mais son taux standard était de 7,14 %.

Kiernan a déclaré qu’il s’attendait à ce qu’environ 80% des mouvements des taux de trésorerie officiels se répercutent sur les taux fixes à un an, contre 45% pour les taux à quatre et cinq ans.

“En d’autres termes, si nous pensions que l’OCR allait culminer à 6,75 %, cela ajouterait 0,8 point de pourcentage supplémentaire au taux maximal sur un an et 0,45 point de pourcentage au taux maximal sur cinq ans.

“La déclaration de politique monétaire de la Banque de réserve de novembre 2021 prévoyait un pic d’OCR d’environ 2,5 % à 2,75 %. Donc, dans le contexte de se demander à quel point cela pourrait aller mal, la révision à la hausse de trois points de pourcentage des prévisions au cours de l’année dernière donne l’impression que, pour le moment, le ciel est la limite.

Que pouvez-vous faire si vous êtes inquiet ?

Nadine Higgins, coach financier chez Enable Me, a déclaré que les gens “paniquaient” avant d’avoir compris ce que la hausse des taux pourrait signifier pour eux.

“Vous devez savoir à quel moment les taux deviendront pénibles pour votre situation, car cela peut éclairer les options que vous pourriez envisager.”

Elle a déclaré que les personnes dont la durée de l’hypothèque était inférieure à 25 ans pouvaient demander à la prolonger à nouveau, ce qui réduirait le remboursement requis.

“Considérez s’il y a un avantage à refinancer auprès d’une autre banque – comme le marché hypothécaire est lent, beaucoup proposent des offres de remboursement décentes et, à condition qu’il n’y ait pas de récupération de commission avec votre banque actuelle, cela peut aider à compenser l’augmentation des taux pour une période de temps, vous permettant de respirer un peu », a-t-elle déclaré.

« Si vous avez des économies en dehors de votre hypothèque, ou peut-être que des proches en ont, envisagez de mettre en place une facilité de crédit compensatoire ou renouvelable pour utiliser cet argent afin de réduire vos frais d’intérêt. Cependant, soyez prudent lorsque vous effectuez des remboursements forfaitaires, car vous ne pouvez pas récupérer cet argent sans en faire la demande à la banque. La flexibilité est la clé.

Si les gens étaient très inquiets de la hausse des taux à partir d’ici, elle a dit qu’ils pourraient envisager de rompre leurs conditions fixes actuelles et de les fixer plus longtemps.

“Cela nécessite une analyse minutieuse étant donné que vous vous dirigerez volontairement vers des taux plus élevés.

“Si vous êtes en difficulté hypothécaire ou si vous voyez que vous vous dirigez dans cette direction, parlez-en à la banque dès que possible – ils seront en mesure de vous dire si des options telles que le remboursement des intérêts uniquement pourraient s’appliquer à vous.”

Kerr a déclaré que les gens devraient se rappeler que ce n’étaient pas toutes de mauvaises nouvelles.

« Pour chaque emprunteur, il y a un épargnant. Et les taux d’épargne augmentent également. Les épargnants ont souffert pendant la pandémie car les taux d’intérêt ont été réduits. Les ménages dépendant des revenus de leur épargne, les retraités par exemple, perçoivent désormais des taux de dépôt à terme largement supérieurs à 5 %. Ainsi, alors que certains ménages ont du mal à payer des taux plus élevés, d’autres ménages reçoivent plus d’intérêts.