Il est temps de boucler la ceinture pour un choc brutal sur vos taux hypothécaires – The Irish Times

Tous les signes indiquent maintenant que les taux d’intérêt vont augmenter beaucoup plus rapidement qu’on ne l’avait prévu jusqu’à récemment. Alors que la dernière annonce de la Banque centrale européenne (BCE) s’est concentrée sur l’augmentation historique de 0,75 point de pourcentage – qui a suivi une hausse de 0,5 point en juillet – peut-être encore plus importante pour les titulaires d’hypothèques était l’indication claire de la présidente de la BCE, Christine Lagarde, que plus devait suivre – et rapidement. Au contraire, ces battements de tambour sont devenus plus forts ces derniers jours alors que la Fed américaine a annoncé une autre hausse de 0,75 point et que des augmentations viennent également de la Suisse et de la Banque d’Angleterre.

Lagarde a suggéré qu’il faudrait “plusieurs” réunions pour arriver à un taux cible non spécifié nécessaire pour peser sur l’inflation. L’implication claire est que des augmentations auront probablement lieu lors des deux réunions restantes cette année, probablement lors de la réunion de janvier également et peut-être à nouveau en mars. Il ne s’agit pas d’une période progressive et espacée de hausse des taux d’intérêt, mais d’un réajustement rapide au cours des trois ou quatre prochaines réunions de la BCE.

1. Que se passe-t-il ensuite ?

La prochaine réunion de politique monétaire du conseil des gouverneurs de la BCE se tiendra le 27 octobre. Une autre augmentation des taux d’intérêt est une certitude clouée; ce sera au moins un demi-point et il y a de bonnes chances d’une autre hausse de 0,75 point. La BCE considère le taux de dépôt – le taux qu’elle verse aux banques pour les dépôts à vue – comme son taux directeur. Ce taux est actuellement de 0,75 %. Alors, où la BCE veut-elle l’acheminer ? Un taux dit neutre, qui ne stimule ni ne déprime l’économie, pourrait se situer autour de 2 %, mais les marchés s’attendent à ce que la BCE aille plus haut, à peut-être 2,5 % d’ici le printemps. Et les chances diminuent sur de nouvelles augmentations vers 3% sur le reste de l’année prochaine, bien que cela soit difficile à prévoir. Il reste à voir quel impact une récession de la zone euro – que la BCE considère comme un risque mais ne prévoit pas encore – pourrait avoir sur tout cela. La baisse de la demande des consommateurs et des entreprises devrait à elle seule contribuer à faire baisser l’inflation. Mais pour l’instant, un discours de Lagarde cette semaine a, au contraire, renforcé les avertissements lancés il y a quelques semaines après la réunion du conseil sur la hausse des coûts d’emprunt et la nécessité éventuelle d’aller au-delà du taux neutre. Les traders parient maintenant que le taux de dépôt de la BCE pourrait atteindre 3% d’ici juin prochain, ce qui suggère que les emprunteurs seront confrontés à un choc brutal au cours des prochains mois, suivi de nouvelles hausses plus progressives l’année prochaine.

2. Qu’en est-il des taux hypothécaires tracker ?

Les hypothèques tracker augmentent en même temps que les taux de la BCE. Ils ne sont pas liés au taux de dépôt de la BCE mais à un autre taux appelé taux de refinancement, qui est actuellement supérieur d’un demi-point à 1,25 %. Les marges de suivi – le montant qui vous est facturé au-dessus du taux de la BCE – varient. Une marge typique de 1,25 point de pourcentage verrait un taux de suivi augmenter maintenant à 2,5 % après l’augmentation de septembre. Si les taux de la BCE augmentaient encore de 1,5 point de pourcentage, cela porterait ce taux directeur à 4 %. Cela représente environ 130 à 140 € par mois de remboursements supplémentaires par an sur un prêt typique de 200 000 €, soit environ 240 à 250 € supplémentaires par mois par rapport à la situation avant la première augmentation des taux d’intérêt en juillet. Les détenteurs de trackers ont été les grands gagnants pendant de nombreuses années sur le marché hypothécaire irlandais en termes de taux d’intérêt payés, mais ils sont désormais confrontés aux augmentations les plus fortes.

3. Et les autres taux hypothécaires ?

Le courtier en hypothèques Michael Dowling souligne qu’il y a environ 150 000 emprunteurs sur les anciens taux variables standard, mais avec un montant moyen de prêt d’environ 80 000 €. Ce sont principalement des emprunteurs plus âgés – et beaucoup sont passés à des taux fixes moins chers ces derniers mois.

Jusqu’à présent, les grands prêteurs – AIB, Bank of Ireland et Permanent TSB – n’ont pas augmenté leurs taux variables – il semble que le fait que les taux ici étaient déjà supérieurs à la moyenne de la zone euro leur a donné une certaine marge de manœuvre. Les taux variables ne sont généralement pas un outil de marketing pour les nouveaux emprunteurs – ils ne représentaient qu’environ 10 % des nouveaux prêts. Le taux moyen des nouveaux prêts variables est désormais de 3,6 %. La Bank of Ireland et le PTSB, avec des taux variables relativement élevés, subiront une pression moins immédiate pour bouger qu’AIB. Mais ces taux commenceront bientôt à augmenter également chez tous les prêteurs.

4. Qu’en est-il des taux pour les nouveaux emprunteurs et les changeurs ?

Jusqu’à présent, les grands acteurs ont également retardé l’augmentation des taux fixes qu’ils facturent aux nouveaux emprunteurs ou changeurs, dont beaucoup restent généralement bloqués pendant trois à cinq ans et certains plus longtemps. Cependant, les taux proposés par des acteurs plus petits tels qu’Avant et Finance Ireland ont augmenté et Dowling dit que ce n’est “maintenant qu’une question de temps”, avant que les grands acteurs ne suivent.

Malgré l’augmentation des taux de la BCE, le taux d’intérêt moyen payé sur une nouvelle hypothèque dans l’État a légèrement baissé alors que les emprunteurs s’engagent dans un dernier effort pour trouver de la valeur avant que les offres n’augmentent. Le taux d’intérêt moyen sur un nouveau prêt hypothécaire en juillet s’est établi à 2,63 %, contre 2,68 % en juin. C’est toujours au-dessus de la moyenne de la zone euro de 2,08 %, même si ces derniers mois, la République est passée du deuxième rang le plus cher au quatrième.

Il y a encore de la valeur sur ce marché. Les taux sur quatre ans sont toujours disponibles à un peu plus de 2% pour certains emprunteurs du PTSB et de l’AIB – ces prêteurs sont maintenant «submergés» d’affaires, dit Dowling, alors que les gens abandonnent des prêts plus chers. Cependant, la bonne valeur des petits prêteurs est lentement retirée de la table et des augmentations significatives des taux proposés par les grands acteurs sont désormais inévitables. La seule question est de savoir s’ils attendront de voir l’augmentation de la BCE d’octobre ou iront plus tôt. De toute façon, ce ne sera qu’une question de semaines.

Ceux qui bénéficient déjà de taux fixes sont bien sûr protégés pendant toute la durée du contrat. Cependant, l’un des grands thèmes des prochaines années sera les coûts plus élevés auxquels les gens seront confrontés une fois leur mandat à taux fixe terminé, soit en passant à des taux variables, soit à un nouveau terme fixe à un taux plus élevé.

5. Les emprunteurs peuvent-ils faire n’importe quoi ?

Les emprunteurs hypothécaires sont invités depuis des mois à examiner leurs options. La fenêtre pour beaucoup en termes de changement de prêteur peut maintenant se fermer. Dowling indique qu’une période d’administration de 10 à 12 semaines pour changer de prêteur est un obstacle majeur – à la fin du processus, le taux le plus bas du nouveau prêteur pourrait ne plus être envisageable. L’option de parler à votre propre prêteur demeure; par exemple, ceux qui ont d’anciens prêts variables peuvent encore avoir le temps de se bloquer à un taux fixe moins cher pendant quelques années avec le même prêteur – ce qui est une évidence. Ou ceux qui arrivent à la fin de leur durée déterminée actuelle peuvent avoir la possibilité de prolonger. Comme toujours, les conseils d’un professionnel sont importants, car les prêts à taux fixe sont assortis de diverses conditions, par exemple en ce qui concerne les remboursements forfaitaires qui, dans certains cas, peuvent être difficiles.

Il existe également un autre facteur auquel sont confrontés les changeurs et ceux qui contractent de nouveaux prêts. Des taux d’intérêt plus élevés signifient que les banques resserrent les règles en termes de tests de résistance des prêteurs pour voir s’ils peuvent se permettre de payer si les taux d’intérêt augmentent. Les emprunteurs peuvent être en mesure de fournir un dossier de remboursement soi-disant prouvé aux taux d’intérêt actuels, mais certains auront du mal à le faire aux taux d’intérêt plus élevés inclus dans le test de résistance. Pour l’instant, Dowling dit que le marché est occupé par des changeurs et de nouveaux emprunteurs, mais il sera intéressant de voir comment il est affecté par des taux d’intérêt plus élevés et tout ce qui va avec dans les mois à venir.