Des baisses de taux d’intérêt arrivent en 2024 – qu’est-ce que cela signifie pour votre prêt hypothécaire ? – Le temps irlandais

Nous sommes entrés dans la phase de la « drôle de guerre » sur les taux d’intérêt. Tout le monde sait qu’ils vont chuter à un moment donné l’année prochaine, mais la Banque centrale européenne (BCE) a déclaré qu’il était trop tôt pour en parler et que la bataille contre l’inflation n’était pas encore tout à fait gagnée.

Il s’agit d’une manœuvre tactique visant à maintenir les options ouvertes et également d’une tentative d’empêcher les marchés financiers de « prendre de l’avance » et de réduire les taux d’intérêt du marché trop rapidement – ​​ce qui pourrait nuire à la lutte contre l’inflation. Mais les récents chiffres de l’inflation dans la zone euro signifient qu’une nouvelle hausse des taux d’intérêt n’est pas envisageable et que l’attention se tourne désormais vers le moment où ils baisseront.

Au milieu de tout ce bruit, comment les détenteurs de prêts hypothécaires peuvent-ils comprendre ce qui se passe ? Voici les implications pour les trois principaux types de prêts hypothécaires dans l’État.

1. Et si vous restiez avec votre tracker ?

Certaines personnes sont passées des prêts hypothécaires trackers aux taux fixes à mesure que les taux d’intérêt ont augmenté au cours des 18 derniers mois. Cependant, beaucoup sont restés sur place. Le courtier hypothécaire Michael Dowling de Dowling Financial affirme que de nombreux détenteurs de trackers estimaient qu’ils en avaient bénéficié de manière significative pendant de nombreuses années, estimaient que les taux baisseraient à nouveau avec le temps et souhaitaient conserver la flexibilité de rembourser une somme forfaitaire sans pénalités, ce qui n’est généralement pas disponible sur les taux fixes. des produits.

Le coût de cette décision a été une succession de hausses des taux d’intérêt pour les taux trackers liés au taux de refinancement de la BCE, qui – avec son taux directeur de dépôt – a augmenté de 4,5 points de pourcentage depuis l’été 2022, un rythme de hausse record.

Les prêts hypothécaires trackers remontent presque tous à avant 2008, les emprunteurs sont donc bien engagés dans leurs prêts, avec des soldes moyens, selon Dowling, de 135 000 €. Cela signifie que, pour beaucoup, les augmentations étaient gérables, bien que douloureuses. Cependant, les recherches de la Banque centrale ont montré qu’un groupe plus restreint, avec des soldes impayés plus importants, a particulièrement souffert des augmentations et constituait le groupe le plus important d’emprunteurs les plus touchés par les hausses de taux.

Même si les détenteurs de trackers ont supporté la douleur dès le départ, ils bénéficieront également rapidement des avantages de la baisse des taux d’intérêt. Alors, quand les taux pourraient-ils commencer à baisser ? A première vue, assez tôt, étant donné que l’inflation dans la zone euro est tombée en novembre à 2,4 pour cent, proche de l’objectif de 2 pour cent de la BCE.

Toutefois, ce taux global est susceptible de rebondir dans les mois à venir, en partie à cause de l’impact sur les données des soutiens énergétiques des ménages dans la zone euro, dont la valeur diminue désormais. En outre, l’inflation sous-jacente, hors éléments volatils de l’énergie et de l’alimentation, bien que diminuant plus rapidement que ce que la BCE avait estimé, se situe toujours à 3,6 pour cent. Et la BCE s’inquiète de l’évolution des salaires et de leur impact sur le prix des services notamment.

Néanmoins, la croissance de la zone euro est faible et, à moins d’une nouvelle hausse des prix de l’énergie, les analystes financiers se demandent si la première baisse des taux d’intérêt pourrait avoir lieu au printemps ou à l’été.

Les attentes du marché ont considérablement changé au cours des deux derniers mois, selon l’économiste Simon Barry, à mesure que l’inflation diminuait. Les prix du marché suggèrent désormais que la première baisse des taux d’intérêt pourrait intervenir dès mars ou avril et certainement d’ici juin.

Après cela, une tendance à la baisse est attendue, même si cela ne ramènera pas les taux d’intérêt aux niveaux les plus bas observés jusqu’au milieu de 2022. Selon Barry, les marchés intègrent désormais une baisse de 1,25 point de pourcentage des taux de la BCE l’année prochaine et une encore 0,75 point en 2025.

Il est difficile de déterminer le point bas auquel les taux d’intérêt pourraient atteindre leur plus bas niveau au cours des 18 mois à deux prochaines années. Mais il est difficile d’imaginer que les taux d’intérêt en Irlande tombent bien en dessous de 3,5 pour cent, à moins d’un ralentissement économique majeur. (Même si le taux de dépôt principal de la BCE tombait à 2 pour cent contre 4 pour cent actuellement, le taux de refinancement de la BCE serait de 2,5 pour cent – ​​et la plupart des trackers ont une marge d’un peu plus d’un point de pourcentage.)

Certains analystes préviennent que la vision du marché est trop optimiste et que l’expérience montre que les prix du marché peuvent ne pas être un bon indicateur des évolutions officielles des taux d’intérêt. La BCE a déjà averti que le « dernier kilomètre » pour ramener l’inflation en dessous de 2 pour cent pourrait être difficile.

Si ces voix ont raison, le rythme des baisses des taux d’intérêt sera un peu plus lent. Cependant, comme le souligne Barry, la BCE pourrait réduire considérablement ses taux par rapport aux niveaux actuels, et ceux-ci resteraient à un niveau considéré comme restrictif, ce qui ralentirait la croissance globale. Le niveau neutre des taux officiels est sujet à débat, mais il se situe probablement autour de 2 à 2,5 pour cent. Ainsi, 2024 s’annonce bien meilleure pour les détenteurs de trackers que 2022 et 2023.

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2. Bénéficiez-vous d’un taux fixe ?

Selon une étude de la Banque centrale, plus de 60 000 personnes devaient bénéficier d’un taux fixe cette année et environ 70 000 autres l’année prochaine, avec des chiffres similaires en 2025 et 2026. La plupart auront bloqué des taux de trois à cinq ans. compris entre 2,5 pour cent et 2,75 pour cent et reviendrait désormais sur un marché où la plupart des taux fixes se situent dans la fourchette de 4,25 pour cent à 4,75 pour cent.

Selon Dowling, le produit à taux fixe moyen a augmenté d’environ 2,25 points de pourcentage au cours des 18 derniers mois. Les principales banques proposent désormais des taux « verts » plus bas pour les maisons avec des notations BER élevées – beaucoup inférieures à 4 pour cent – ​​et il peut également y avoir de la valeur parmi les petits prêteurs, avec des taux de commercialisation Avant inférieurs à 4 pour cent.

Ainsi, ceux qui abandonnent les produits à taux fixe sont confrontés à une augmentation significative des remboursements et, comme la plupart seront de nouveaux emprunteurs, beaucoup auront des soldes hypothécaires relativement élevés. Dans l’état actuel des choses, les augmentations mensuelles pourraient atteindre entre 250 et 300 € pour beaucoup.

Le prix de ces produits est généralement basé sur les taux d’intérêt du marché à long terme (appelés taux de swap). Les banques n’ont pas augmenté leurs taux fixes pour refléter pleinement les mouvements du marché. Mais à mesure que les taux du marché baissent, on espère que les offres à taux fixe s’amélioreront également un peu jusqu’en 2024.

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L’époque où il était possible de fixer un taux d’intérêt d’environ 2,5 pour cent est révolue – ceux qui contractent de nouveaux prêts seront donc confrontés à des augmentations suffisamment importantes quoi qu’il arrive. Ainsi, même si les baisses de taux de la BCE stimulent ceux qui suivent les taux, ceux qui abandonnent les taux fixes seront toujours confrontés à des remboursements plus élevés. Cependant, Barry et Dowling estiment que des taux de marché plus bas pourraient donner aux banques la possibilité de réduire un peu les taux fixes en 2024, réduisant ainsi un peu la douleur.

Cela pourrait donner un léger avantage à ceux dont le mandat se termine plus tard dans l’année. Ceux qui disposent de prêts importants pourraient trouver utile de demander conseil à un professionnel sur la meilleure façon d’aborder cette question, compte tenu des options complexes concernant les différents ratios prêt/valeur et les notations BER.

Pour certains, il pourrait être judicieux de passer à un taux variable pendant un certain temps, s’il semble que les taux fixes sont en baisse, ce qui permettrait de se maintenir à des taux plus bas plus tard dans l’année. Mais avec de grandes variations dans les taux variables proposés et une concurrence susceptible de stimuler les offres à taux fixe alors que les banques s’efforcent de conserver leurs clients, la prudence est de mise. Passer à un autre prêteur reste toujours une option, mais cela implique des coûts et des tracas.

3. Bénéficiez-vous toujours d’un ancien taux variable ?

De nombreuses personnes ont abandonné les taux d’intérêt variables standards, relativement onéreux, à mesure que les coûts augmentaient à partir de l’été 2022. L’encours moyen des prêts variables est inférieur à 100 000 €.

D’une manière générale, les banques ont mis du temps à relever leurs taux variables en réponse aux relèvements de la BCE – nombre d’entre elles étaient déjà à des niveaux relativement élevés. Les possibilités de réduction sont donc moindres, d’autant plus que les banques sont sous pression pour augmenter le taux payé aux épargnants. Le PTSB a récemment augmenté son taux variable.

De nombreux emprunteurs dont les prêts ont été transférés à des prêteurs non bancaires bénéficient également de taux d’intérêt variables – et certains paient les taux les plus élevés du marché, soit plus de 8 pour cent. Étant donné que ces prêteurs non bancaires ont généralement augmenté leurs taux en tandem avec la BCE, ils devraient faire de même en cas de baisse.

S’ils ne le font pas, ils devront subir la pression du gouvernement et de la Banque centrale, qui ont assuré aux personnes dont les prêts ont été vendus qu’elles n’avaient pas à s’inquiéter ; en réalité, certains ont souffert de la hausse des taux d’intérêt.