Des allégements fiscaux pour les riches pour protéger les terres non développées attirent un examen minutieux du Sénat

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Les servitudes de conservation – des allégements fiscaux accordés pour protéger les terres non développées – sont devenues une pratique de plus en plus courante au cours de la dernière décennie, en particulier en Géorgie.

Les servitudes de conservation syndiquées, comme celle du comté de Clay, accordent des radiations à plusieurs partenaires, chacun achetant une part dans une parcelle de terrain. Ils attirent un examen plus minutieux de la part des législateurs et de l’IRS comme un moyen pour les riches d’éviter de payer leur part appropriée d’impôts.

En février, environ 84% des servitudes syndiquées étaient à un stade ou à un autre d’un audit IRS, selon le rapport du comité des finances, qui a été publié en août. Le rapport a révélé qu’environ 10,6 milliards de dollars de recettes fiscales ont été perdus au profit de servitudes syndiquées entre 2010 et 2017. Et les législateurs en septembre introduit un nouveau projet de loi visant à combler ces lacunes.

L’IRS a publiquement signalé des servitudes de conservation syndiquées en décembre 2016, et le ministère de la Justice a intenté une action contre plusieurs promoteurs basés en Géorgie deux ans plus tard. Mais le montant des recettes fiscales perdues en raison des servitudes continue d’augmenter. Les données de l’IRS montrent que le total des déductions réclamées par les syndicateurs est passé à 9,2 milliards de dollars en 2018, contre 6,8 milliards de dollars en 2017.

“L’IRS a fait honte à ces escrocs en répertoriant publiquement ces transactions, mais la croissance continue de leur nombre montre que la honte seule ne fera pas l’affaire”, a déclaré le sénateur Charles E. Grassley (R-Iowa) dans un communiqué en septembre. «L’IRS et le ministère de la Justice continueront de faire leur travail pour faire appliquer la loi. Maintenant, c’est le travail du Congrès d’interdire clairement ces stratagèmes abusifs.

S’il devient loi, le projet de loi du Sénat empêcherait les entités de prendre une déduction de bienfaisance supérieure à 2,5 fois ce qui a été payé pour le terrain.

Les servitudes de conservation accordent des radiations fiscales pour la valeur qu’une parcelle de terrain perd pour rester non développée alors qu’elle pourrait autrement devenir des appartements ou un magasin à grande surface, donnant la priorité à ce qui a été décrit comme «les vaches plutôt que les condos».

Les accords syndiqués visés par le projet de loi du Sénat concernent des terres qui n’allaient probablement jamais être développées de toute façon. Ils s’appuient sur une évaluation fortement exagérée, selon le rapport du comité des finances, évaluant parfois le terrain à plus de 250 fois ce qui avait été payé quelques années auparavant, puis annulant la différence de valeur une fois la servitude accordée.

«Ces transactions n’ont vraiment rien à voir avec la conservation et tout à voir avec la demande de déductions fiscales», a déclaré Adam Looney, chercheur principal à la Brookings Institution qui a écrit sur les servitudes syndiquées. «Bon nombre de ces transactions sont conçues uniquement sur la base des incitations financières pour économiser de l’argent sur les impôts. La valeur de conservation, l’objectif public de la subvention, ne fait pas partie de l’analyse ni de la transaction. »

Les promoteurs, principalement dans le sud-est, qui organisent les transactions, trouvent le terrain et le commercialisent auprès d’investisseurs potentiels, ont découvert un modèle commercial pour vendre des «investissements» dans des projets factices, selon le rapport du Comité sénatorial des finances. Dans le cadre de leur opération, les promoteurs votent sur une servitude, puis partagent des millions de dollars en radiations fiscales avec ces investisseurs après l’octroi de la servitude. En général, ces efforts permettent d’économiser 2 $ d’impôts pour chaque 1 $ versé à l’abri fiscal, selon le rapport du Sénat.

En vertu de la loi actuelle, ces radiations d’impôts peuvent être réparties entre plusieurs partenaires, des courriels inclus dans le rapport du Sénat montrant aux clients passant essentiellement des commandes pour le montant de la radiation de servitude qu’ils aimeraient acheter.

«C’est le seul domaine du droit où un contribuable peut réclamer une déduction de bienfaisance pour avoir donné quelque chose qu’il peut encore utiliser pour lui-même», a déclaré Looney. «Et ils ont une énorme autonomie sur la valeur du don.»

Selon une analyse de Looney, 36% de toutes les déductions de servitude au niveau national entre 2010 et 2012 ont été réclamées par les contribuables géorgiens. Un individu à Rome a fait 1,5 million de dollars en arrangeant trois servitudes rien qu’en 2016, selon le rapport du Sénat.

Pourquoi la Géorgie? Alors qu’un allégement fiscal de l’État approuvé en 2006 a probablement joué un rôle, personne ne sait exactement comment l’État Peach est devenu l’État de servitude de conservation syndiquée.

“Je ne pense pas qu’il y ait une bonne explication”, a déclaré Looney. «Pourquoi la Silicon Valley est-elle devenue la Silicon Valley? Juste une poignée de gars dans et autour de Rome a inventé cela. Je suppose qu’ils se connaissent tous. Ils avaient un mélange de connaissances juridiques, d’expérience dans les traductions immobilières, les services de planification fiscale, puis ils ont compris qu’ils pouvaient le suralimenter avec ces syndications. Je ne pense pas qu’il en faut beaucoup pour devenir le plus grand acteur dans l’espace des servitudes de conservation.

L’une des plus grandes questions concernant les servitudes de conservation est de savoir si elles pourraient être construites si elles ne sont pas protégées. Aujourd’hui, la population du comté de Clay est inférieure à la moitié de ce qu’elle était il y a 100 ans, avec des milliers d’acres sans perturbation et peu susceptibles de voir le développement.

La propriété de 227 acres du comté de Clay vendue à l’origine pour 609 246 $, a été évaluée à 12,4 millions de dollars en tenant compte du développement des personnes âgées, puis évaluée à 295 100 $ après l’octroi d’une servitude. Le résultat: 12,1 millions de dollars de radiations d’impôts qui ont été répartis entre plusieurs investisseurs, comme indiqué dans le rapport du Sénat.

Le propriétaire foncier Adam Smith Ventures LLC et le développeur Webb Creek Management Group ont également gagné de l’argent grâce à l’opération. Webb Creek Management Group a reçu 200 000 $, plus 10 000 $ par an jusqu’en 2017. L’évaluateur a reçu 12 500 $, un cabinet d’avocats a reçu 35 000 $, les comptables ont reçu 12 000 $ et la société de gestion de patrimoine Dempsey Lord Smith a reçu 250 000 $ en «frais de placement de courtier».

Webb Creek n’a pas répondu aux demandes de commentaires et a transmis les demandes au Partnership for Conservation, un groupe de pression qui préconise des servitudes syndiquées. Le groupe de lobbying n’a pas commenté directement l’accord du comté de Clay. Dans une déclaration sur son site Web, Webb Creek a qualifié le rapport du Comité sénatorial des finances de déception.

«Bien que la conclusion de la SFC selon laquelle les transactions de servitude de conservation syndiquées« ne peuvent raisonnablement pas être qualifiées d’autre chose que des abris fiscaux abusifs »n’a pas été une surprise, elle est néanmoins décevante», indique le communiqué. «Tout aussi décevant a été le refus global de reconnaître ou même de s’enquérir des avantages procurés par la préservation de milliers et de milliers d’acres de biens immobiliers importants à travers le pays.

La propriété Adam Smith Ventures a été rezonée par le conseil des commissaires du comté pour les résidences à haute densité, mais le projet n’a jamais été construit et sept ans plus tard, il n’y a toujours pas eu de nouveaux logements pour personnes âgées à Clay.

L’administrateur du comté et le président de la commission qui ont approuvé le rezonage ont depuis quitté leurs fonctions, et aucun des deux n’a répondu aux tentatives pour les atteindre. L’administrateur actuel du comté de Clay, Ronnie Crozier, a exprimé des doutes sur le fait que la propriété était adaptée au logement, la décrivant comme marécageuse. Lorsqu’on lui a demandé si le terrain pouvait accueillir 800 maisons pour personnes âgées, il a répondu: «peut-être si vous les mettez sur pilotis.

Les servitudes permettent souvent un développement limité même après avoir été accordées, comme les maisons privées ou les bâtiments de loisirs. Crozier a déclaré que la propriété du comté de Clay a été utilisée pour la chasse et qu’une partie a été récemment récoltée pour le bois.

Ken Penuel, directeur du développement économique du comté, a minimisé l’impact de la servitude sur la zone locale, l’appelant «un non-problème pour Clay County» et «un problème fiscal IRS» par e-mail.

La controverse autour des servitudes de conservation syndiquées a tourbillonné dans les cercles fiscaux pendant des années, aboutissant finalement à la porte des législateurs.

L’enquête du Sénat a été stimulée en partie par des groupes de pression concurrents, Partnership for Conservation et Land Trust Alliance, avec Partnership plaçant en faveur des servitudes syndiquées et Alliance les opposant.

Le Sénat a ouvert son enquête le 27 mars 2019, envoyant des lettres à 14 personnes soupçonnées de promouvoir des transactions syndiquées. Dix-huit mois et plus de 500 000 pages de documents plus tard, le rapport final exposait l’argument selon lequel les servitudes syndiquées sont des abris fiscaux «abusifs» qui risquent de saper la confiance du public dans le système fiscal et les efforts de conservation de l’environnement.

Techniquement, les syndicats doivent voter sur l’opportunité de développer une propriété, de la détenir à des fins d’investissement ou d’accorder une servitude, selon le rapport. En pratique, l’enquête a révélé que ces votes étaient souvent de 95% ou plus en faveur des servitudes. Un accord n’a même pas obtenu de vote, la servitude apparemment acquise.

La Land Trust Alliance a applaudi le rapport et fait pression pour l’adoption du projet de loi du Sénat.

“[The bill] ne permet pas de déduction si vous dépassez 2,5 fois l’investissement initial », a déclaré Lori Faeth, directrice des relations gouvernementales du groupe. «Cela va directement au cœur du problème et y transperce un couteau.»

Elle a ajouté que les servitudes syndiquées ne sont ouvertes qu’aux très riches, une échappatoire «pour que les riches deviennent plus riches».

Robert Ramsay, président et président du Partenariat pour la conservation, soutient que le plus gros problème est les évaluations de terres gonflées, dont il a dit que le projet de loi ne traite pas. «L’évaluation est le gros problème ici, pas le type de propriété foncière», a-t-il déclaré.

Ramsay, l’ancien chef du Georgia Conservancy, a également noté que le projet de loi ne traiterait pas des transactions foncières impliquant un seul riche individu. «Cela ne s’applique pas à un propriétaire individuel comme un président Trump, un Steve Jobs, un Ted Turner ou tout autre méga-riche propriétaire terrien.»

Le projet de loi vise non seulement à éliminer les futures servitudes syndiquées, mais il est également rétroactif jusqu’en 2016, ce qui pourrait potentiellement effacer des milliards de dollars de radiations fiscales.

On ne sait pas si le Congrès abordera le projet de loi lors de la session de canard boiteux. Bien qu’il bénéficie d’un soutien bipartisan, il n’est pas sur le radar de beaucoup de gens – une réalité reconnue par Grassley.

«Les accords fiscaux louches ont souvent un profil bas auprès du public», a déclaré Grassley dans un communiqué lors de la publication de l’enquête du Sénat. «Cela ne les rend pas moins faux.»

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