Déballage de ce que les électeurs doivent savoir sur les questions de contrôle des loyers à Minneapolis et Saint Paul

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Par : JT Pinther, journaliste indépendant

Après avoir voté par rang pour le maire de leur ville, les électeurs de Minneapolis et de Saint Paul auront une question sur l’ordonnance sur le contrôle des loyers inscrite au dos du bulletin de vote mardi. Les questions ont été critiquées par certains électeurs comme étant déroutantes, malgré le fait qu’elles ont été co-créées par de nombreuses personnes qui ont considéré la langue.

​​La question sur le contrôle ou la stabilisation des loyers, selon la ville dans laquelle vous vous trouvez, est à la fois le résultat de campagnes menées par la communauté, mais les similitudes entre les questions du scrutin municipal s’arrêtent à ce stade. Non “notes d’explication” peut donner le contexte complet de tout ce qui est entré dans cette question.

Noter: Loyer « contrôle » et « stabilisation » sont utilisés de manière interchangeable dans cet article, bien que Saint Paul ait tendance à utiliser le mot « stabilisation » et Minneapolis ait tendance à utiliser le mot « contrôle ». Mais il convient également de noter que les autres villes des États-Unis n’utilisent pas nécessairement ces mots de manière interchangeable.

Minneapolis et Saint Paul’s City Questions, respectivement, sur la question du contrôle des loyers sur les bulletins de vote des élections générales de 2021.

Un peu de contexte pour commencer : Loi de l’État du Minnesota interdit le contrôle des loyers mesures prises par le gouvernement, à moins qu’une ville, un comté ou une ville n’adopte une ordonnance, une modification de la charte ou une loi approuvée lors d’une élection générale.

En d’autres termes, un conseil municipal ne peut pas simplement adopter une nouvelle politique de contrôle des loyers de son propre chef dans l’État du Minnesota, même si l’intérêt était unanime. Et il ne peut pas non plus être adopté au niveau de l’État. Il faut une élection générale (élection à grande échelle par opposition au vote des élus) pour que le contrôle des loyers soit légal en vertu de la loi du Minnesota.

Minneapolis vote sur le droit d’écrire

La question sur le scrutin de Minneapolis semble assez drastique : « La charte de la ville de Minneapolis sera-t-elle modifiée pour autoriser le conseil municipal à réglementer les loyers des propriétés résidentielles privées dans la ville de Minneapolis… » sonne comme un véritable coup de pouce à la surveillance gouvernementale, c’est le moins qu’on puisse dire . Mais, cette question demande en fait la permission du public pour pouvoir envisager le contrôle des loyers à quelque degré que ce soit. Il demande si les électeurs souhaitent lever la loi susmentionnée du Minnesota pour permettre au conseil municipal d’élaborer une ordonnance sur le contrôle des loyers ?

Les partisans de cette mesure disent que la priorité si cette Question passe, sera de faire pression sur le Conseil municipal pour qu’il rédige une politique qui soit efficace et limite les failles. Pas de petite commande.

Saint Paul a déjà écrit le leur

Si vous êtes un électeur de Saint-Paul, la question du scrutin est différente, car l’ordonnance a déjà été rédigée par des membres de la communauté et des experts juridiques. -mois, qu’il y ait ou non un changement d’occupation. L’ordonnance ordonne également à la Ville de créer un processus permettant aux propriétaires de demander une exception à la limite de 3 % basée sur le droit à un retour sur investissement raisonnable. L’ordonnance entrerait en vigueur en mai 2022.

Le libellé « changement d’occupation » signifie qu’un propriétaire ne serait pas en mesure d’augmenter le loyer de plus de 3 % pour un locataire existant, ni pour un nouveau locataire. La question du contrôle des loyers ne dicterait pas ce qu’un propriétaire pourrait facturer en loyer pour une nouvelle propriété ou même une propriété existante – elle limiterait simplement le montant du loyer pouvant être augmenté d’une année à l’autre.

Pourquoi 3% ?

Les 3 % proposés proviennent de la recherche, à savoir le Centre des affaires urbaines et régionales de l’Université du Minnesota (CURA) Étude de stabilisation des loyers à Minneapolis publié en février de cette année.

L’étude de l’ARUC a suggéré que les loyers à Minneapolis n’avaient pas augmenté de plus de 3% par an en moyenne au cours des 20 dernières années, mais les augmentations pour atteindre cette moyenne ont affecté de manière disproportionnée les personnes de couleur :

“Les locataires du BIPOC en général, et les ménages de locataires noirs en particulier, ont vu leur abordabilité se dégrader pendant la majeure partie de la période d’étude”, a déclaré l’étude CURA. « Les ménages noirs ont vu leurs loyers augmenter au cours de cette période alors que les revenus ont baissé en dollars réels. Les ménages blancs s’en sont mieux tirés, avec des revenus qui augmentent régulièrement et constamment plus rapidement que les loyers. »

L’idée est que 3% n’affecterait pas les bénéfices des propriétaires, mais cela rendrait toujours les augmentations de loyer plus équitables entre les ménages locataires.

“Nous nous sommes assurés que le nombre que nous avons choisi reflète ce que les locataires et les propriétaires vivent réellement”, a déclaré Tram Hoang, directeur de campagne pour Gardez St. Paul à la maison. Hoang faisait partie de la coalition pour écrire la langue que vous verrez sur le bulletin de vote.

“Nous ne faisons rien de nouveau”, a déclaré Hoang. « Il est plus important de lire des recherches sur le moment où ces ordonnances ne se sont pas bien passées afin que nous puissions éviter les mêmes erreurs. »

Les critiques de la politique de stabilisation des loyers citent souvent des villes où des efforts similaires ont été tentés et ont échoué. « Les gens disent ‘ça n’a pas marché à San Francisco !’ mais ce n’est pas tout », a déclaré Hoang. « Si quoi que ce soit, cela n’a pas fonctionné parce qu’il n’a pas été appliqué. [Property owners] bâtiments démolis qui allaient être stabilisés [in rent] pour créer de nouveaux bâtiments. Les gens le soulignent, mais cela a fonctionné lorsqu’il a été appliqué.

Selon Hoang, la politique proposée par Saint Paul était “conçue pour être aussi universelle que possible, avec le moins de failles possible”.

Le contrôle des loyers ne s’appliquerait pas qu’aux immeubles d’habitation

Une politique universelle est également dans l’esprit des partisans du contrôle des loyers de Minneapolis. Qannani Omar, organisateur du logement pour la Harrison Neighbourhood Association, a déjà participé à des campagnes de contrôle des loyers dans d’autres villes.

“J’ai contacté des urbanistes, des analystes politiques et je leur ai demandé de me mettre en contact avec des personnes sur le terrain”, a déclaré Omar. “Ce qui s’est bien passé, ce qui n’a pas fonctionné. La ville de New York se rendait compte qu’il y avait beaucoup de lacunes. Ils ont perdu beaucoup de logements abordables.

Omar a déclaré que les erreurs et les lacunes ne sont pas une raison pour abandonner le contrôle des loyers. Les propriétaires fonciers de la ville de New York ont ​​trouvé une grande échappatoire et ont diffusé cette découverte à leurs collègues propriétaires. Mais une politique de contrôle des loyers pourrait être écrite à Minneapolis pour ne jamais avoir ces failles pour commencer.

« Les propriétaires [in NYC] écrivaient des tutoriels les uns pour les autres sur la capacité d’augmenter les loyers en raison de réparations esthétiques mineures (quelques centaines de dollars en mises à jour esthétiques, à des milliers d’augmentations de loyer) », a déclaré Omar. “Ce n’était pas la politique, c’était une faiblesse au sein de la politique.”

Une grande partie du travail d’Omar a été consacrée à l’éducation et à la « destruction des mythes » pour les électeurs. « Les locataires sont même hésitants, disant ‘mais j’ai entendu dire qu’il y a des listes d’attente depuis des années pour entrer dans des logements abordables’, mais non. cela s’appliquerait à tout le monde – une politique universelle pour les locataires.

Surtout dans un paysage immobilier comme celui de Minneapolis, limiter uniquement les augmentations de loyer pour les grands complexes d’appartements serait une occasion manquée et passerait à côté de l’étude de l’ARUC pour commencer. « Cinquante-sept pour cent des logements locatifs [in Minneapolis] sont des maisons unifamiliales », a déclaré Omar. « C’est l’essentiel du parc immobilier. Si une police écrite ne les incluait pas, plus de la moitié des locataires ne seraient pas protégés. Cela affecterait également de manière disproportionnée les locataires noirs. »

Omar a fait valoir qu’il existe un moyen pour les propriétaires d’entreprise de prendre soin de leurs propriétés sans augmenter les prix, et il y a des petits propriétaires qui participent également à la coalition pour le contrôle des loyers.

De nombreux propriétaires ne sont pas favorables à la limitation des augmentations de loyer

Le Sensible Housing Ballot Committee, basé à Bloomington, mène deux campagnes en Minneapolis et Saint Paul.

Blois Olson, PDG de Fluence Media, a répondu à une enquête médiatique du comité de vote sur le logement sensible pour une interview, mais ne nous a fourni personne à interviewer.

Selon le site Web de la campagne Think Twice St. Paul, les principales préoccupations concernant le contrôle des loyers sont les suivantes :

  • Les propriétaires auraient du mal à couvrir l’inflation des coûts d’entretien et de mise à niveau de l’équipement
  • Les locataires ne seraient pas disposés à quitter les propriétés à loyer contrôlé
  • Il y aurait moins de places à louer
  • Personne ne sait combien le contrôle des loyers coûtera à la ville
  • La mesure de contrôle des loyers de Saint Paul n’est ni prouvée ni testée

Le site Web de la campagne Think Twice Minneapolis fait écho à des préoccupations similaires, mais soutient également que la modification de la charte donnerait au conseil municipal un pouvoir sans contrôle. La campagne note également qu’il n’y a aucun plan en place pour appliquer le contrôle des loyers une fois qu’il est défini. (Cependant, la capacité même d’examiner ces plans est ce sur quoi les Minneapolitains voteront en premier lieu.)

Coûts des campagnes, de l’infrastructure et de la mise en œuvre

Hoang a convenu que nous ne connaissons pas le coût de la mise en œuvre du contrôle des loyers, mais elle a déclaré que ce serait moins cher à long terme. “Nous avons actuellement une crise du logement incroyable”, a déclaré Hoang. « Le coût de mise en œuvre de cela est minime par rapport aux centaines de millions que nous économisons en n’ayant pas à faire face à autant de déplacements, de sans-abri et d’instabilité du logement. »

Il est difficile de prédire le coût de l’application/de la mise en œuvre du contrôle des loyers à Minneapolis car la politique n’a pas encore été rédigée.

Au 14 octobre, La campagne Keep St. Paul Home a amassé plus de 213 000 $, selon le formulaire de rapport sur le financement de la campagne soumis au comté de Ramsey.

Au 12 octobre, Le comité de vote sur le logement sensible a amassé plus de 3,9 millions de dollars, selon le formulaire de rapport sur le financement de la campagne soumis au comté de Ramsey.

Quelle est la prochaine étape si la ou les mesures réussissent ? Et si l’un ou les deux ne le font pas ?

« Dans l’état actuel de la modification de la charte, le conseil municipal rédigerait la politique », a déclaré Erin West, organisatrice principale des locataires pour HOME Line à Minneapolis. « L’idée est que les locataires de Minneapolis soient consultés. S’ils sont laissés à eux-mêmes par le conseil, ils pourraient être contraints de rendre une politique inefficace. »

Si la question du contrôle des loyers de Minneapolis ne passe pas, « je m’attends à ce que mon travail continue de construire un large mouvement de base dans la ville. En tant que ville, nous sommes en retard en matière d’accessibilité et de protection des locataires », a déclaré West. « Le contrôle des loyers est une politique fondamentale, mais ce n’est qu’un élément d’une plate-forme plus large. Beaucoup de gens disent que le contrôle des loyers est la politique la plus radicale, mais ce n’est vraiment pas le cas. Cela ne fait que limiter l’augmentation – lorsque les constructeurs construisent, ils peuvent toujours fixer un loyer élevé. »

Si la question du contrôle des loyers de Saint Paul est acceptée, « nous allons faire en sorte qu’elle ne soit pas affaiblie, que l’opposition ne l’attaque pas », a déclaré Hoang. Elle a ajouté que l’infrastructure et les processus aussi clairs que possible – à la fois pour signaler les abus et pour que les propriétaires demandent des exemptions – sont clairs.

Si cela ne passe pas, Keep St. Paul Home ne prévoit pas d’arrêter de fumer. « Si nous devons recommencer, nous savons à quoi nous devons faire attention. La campagne de peur est destinée à dresser les gens les uns contre les autres. Dresser les locataires contre les propriétaires, opposer les locataires aux propriétaires », a déclaré Hoang. «Ils sont [doing] cela, donc nous pensons que nous devons choisir entre l’équité raciale et la croissance économique. Mais nous n’avons pas à choisir.

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