Covid rend de nombreux bureaux obsolètes. Voici ce qui leur arrive ensuite.

Allstate Corps

Le campus de banlieue à l’extérieur de Chicago, avec ses bâtiments interconnectés, ses terrains bien entretenus et ses hectares de parking, représentait une nouvelle vision pour le bureau américain lors de son ouverture en 1967. Cette vision est maintenant morte.

L’assureur a conclu un accord le mois dernier pour vendre la majeure partie du campus. Le nouveau propriétaire prévoit de démolir les immeubles de bureaux et de convertir le site de Northbrook, dans l’Illinois, en plus de 3 millions de pieds carrés d’entrepôts de commerce électronique et d’autres installations logistiques.

“Je ne pensais pas que je vivrais un jour dans un monde où les terrains industriels valent plus que les terrains de bureaux”, a déclaré Douglas Kiersey Jr., président de Dermody Properties, qui paie 232 millions de dollars pour la parcelle de 232 acres. “Mais nous y sommes.”

Les travailleurs qui se rendaient autrefois quotidiennement au campus d’Allstate travailleront principalement à domicile.

L’immeuble de bureaux américain, où des millions d’employés en col blanc se sont dirigés depuis plus d’un siècle, est en état de compte. Les gratte-ciel nouvellement construits dans les quartiers centraux des affaires continuent de se remplir et de facturer les loyers les plus élevés, même pendant la pandémie. Mais des milliers d’anciens bâtiments à travers les États-Unis sont confrontés à un avenir incertain. Alors que de plus en plus d’entreprises choisissent de faire du travail à distance ou d’un modèle hybride un élément permanent de leur culture d’entreprise, elles cherchent à réduire les coûts immobiliers. Un bureau vétuste facilite la décision de mettre fin à un bail ou de vendre un immeuble.

À New York et à San Francisco, plus de 80 % de tous les bureaux ont plus de 30 ans, et Chicago n’est pas loin derrière, selon Phil Ryan, directeur de la recherche sur les bureaux aux États-Unis chez Jones Lang LaSalle Inc. Ces trois villes ont également ont certains des taux d’occupation des bureaux les plus bas du pays : moins de 40 % de la main-d’œuvre était de retour au bureau début décembre, selon Kastle Systems, qui suit le nombre de personnes qui entrent dans les bâtiments.

Qu’advient-il de ces édifices vieillissants à travers les États-Unis – qu’ils soient convertis à d’autres usages, démolis ou modernisés pour répondre aux besoins modernes – contribuera à façonner à quoi ressembleront le travail, la ville moderne et les banlieues environnantes dans les décennies à venir .

“Il n’y a tout simplement pas beaucoup besoin d’immeubles de bureaux de banlieue à grande surface et à éléphants blancs”, dans et autour de villes comme New York et Chicago, a déclaré Steve Poulos, directeur général du développeur immobilier industriel Bridge Industrial.

Certains de ces éléphants blancs suivront le campus d’Allstate au service du commerce électronique, devenant des centres de distribution pour le commerce en ligne en plein essor. Ceci est particulièrement intéressant pour les bureaux situés dans des villes surpeuplées où les détaillants sont confrontés à une pénurie d’entrepôts du dernier kilomètre. Bridge, qui a soumissionné pour le siège d’Allstate, est en contrat pour acheter plusieurs immeubles de bureaux dans un certain nombre de grandes villes américaines et les convertir en installations de distribution, a déclaré M. Poulos.

Les développeurs cherchent également à transformer les bureaux de banlieue en écoles ou en laboratoires, a déclaré M. Ryan de JLL. Dans les centres-villes, les conversions de tours de bureaux en appartements et hôtels sont également de plus en plus courantes. Même avant la pandémie, les développeurs du Lower Manhattan ont transformé les immeubles de bureaux du début du 20e siècle en tours d’appartements qui sont devenues populaires auprès des commerçants de Wall Street et ont contribué à développer le quartier financier en tant que quartier résidentiel.

Mais ces conversions peuvent être délicates et peuvent ne pas offrir de solutions largement applicables. Les immeubles de bureaux urbains construits au milieu du siècle ou plus tard ont tendance à avoir une empreinte plus grande que ceux convertis en appartements à Manhattan, et ces nouveaux bâtiments ont souvent trop d’espace sans fenêtres pour les appartements. D’autres peuvent être confrontés à des problèmes de zonage local si un propriétaire essaie de modifier l’objectif d’une propriété. Les immeubles de bureaux devenus inutilisables et impropres à la conversion pourraient tout simplement être abandonnés.

Pourtant, certains dirigeants de l’immobilier insistent sur le fait que les zones suburbaines tentaculaires peuvent continuer à prospérer en tant que bureaux. Capital Commercial Investments Inc. a acheté en novembre l’ancien campus de bureaux du détaillant JC Penney Co. à Plano, au Texas, avec l’intention de le moderniser et de le louer en tant que bureaux. La société a précédemment acheté l’ancien siège social d’American Airlines Group Inc.

à Fort Worth, au Texas, et dans d’autres grands complexes d’entreprises.

De tels projets ont du sens sur des marchés où il existe une forte demande d’espace de bureau et un afflux de travailleurs, a déclaré Doug Agarwal, fondateur et président de Capital Commercial. Son entreprise a rafraîchi de grands complexes de banlieue en ajoutant du verre, en enlevant des carreaux de plafond, en mettant à jour la technologie et en arrosant les gymnases, les terrains de pickleball et les espaces sociaux.

« Nous trouvons des moyens de rendre l’espace plus acceptable et recherché par les grandes entreprises », a déclaré M. Agarwal.

Certaines entreprises s’accrochent à leurs bureaux, même si elles offrent des options de travail plus flexibles. Le géant de la comptabilité et du conseil PricewaterhouseCoopers LLP a donné cette année à la plupart de ses employés américains la possibilité de travailler à distance sur le continent américain. Environ 20 % des employés ont choisi de le faire, les autres souhaitant toujours travailler sur site avec un client ou dans les bureaux de PwC plusieurs jours par semaine.

Les séparateurs en plexiglas et les décalcomanies au sol ne sont peut-être pas permanents, mais la pandémie apportera un changement durable aux bureaux. Des experts des secteurs de l’architecture et de l’immobilier expliquent comment ils se remettent au travail et à quoi ressembleront les bureaux à l’avenir. Photo : Cesare Salerno pour le Wall Street Journal

L’entreprise maintient en grande partie ses bureaux existants pour permettre l’embauche de plus de travailleurs et donner à l’entreprise une flexibilité au fur et à mesure de l’évolution de son travail, a déclaré Tim Ryan, président de PwC aux États-Unis.

Le siège social d’Allstate dans l’Illinois a ouvert ses portes à l’apogée du boom des bureaux de banlieue aux États-Unis dans les décennies qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale. Il comprenait une pharmacie, un salon et une cafétéria sur place. Dans les années 1970, l’assureur se vantait dans les annonces d’emploi dans les journaux de la formation et du travail dans « notre magnifique complexe de bureaux à Northbrook ».

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Le siège social devant être vendu, Allstate conservera deux bureaux plus petits au centre-ville de Chicago et des installations dans d’autres villes. Mais l’entreprise s’attend à ce que de nombreux employés passent une grande partie de leur temps de travail à la maison.

Alors que l’adoption par Allstate du travail à distance a été populaire en interne, certains employés sont devenus nostalgiques. Christy Harris, directrice des talents d’Allstate qui a travaillé au bureau de Northbrook pendant environ 20 ans, a déclaré qu’elle ne manquerait pas le trajet de plus d’une heure, mais qu’elle appréciait les allées couvertes, les sentiers pédestres et les pistes cyclables du campus.

“Bien sûr, j’ai beaucoup de souvenirs là-bas”, a-t-elle dit, “mais si je devais vous parler des souvenirs, tout était en fait entouré de gens. Ce n’était vraiment pas l’espace physique qui a conduit les souvenirs ou m’a gardé à Allstate.

Écrire à Chip Cutter à [email protected] et Konrad Putzier à [email protected]

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