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Avec l’intervention de Pékin pour aider le marché immobilier assiégé de la Chine, beaucoup pensaient que la crise du secteur pourrait être évitée. De nouvelles situations amènent à reconsidérer cet optimisme.
Après des années de prospérité, les prix de l’immobilier connaissent des baisses quasi sans précédent. Les prix des maisons neuves en juin ont chuté pour le 10e mois consécutif, alors même que le gouvernement adopte des mesures pour soutenir le secteur.
Plus de 30 développeurs chinois ont ont fait défaut sur leur dette en dollars ou ont repoussé les échéances obligataires parce qu’ils ne peuvent pas vendre de nouvelles dettes offshore,
Banque Allemande
c’est
Owen Gallimore Raconté Le journal de Wall Street.
Divers analystes chinois Barrons interrogés ont donné diverses raisons pour lesquelles le marché immobilier, au mieux, a besoin de nouvelles réformes, au pire, se dirige vers une crise plus profonde.
Huang Qifan, vice-président du Comité des affaires financières et économiques de l’Assemblée populaire nationale de Chine, a déclaré aux médias chinois que la poursuite de la construction devrait essentiellement cesser.
“La Chine n’a pas besoin de nouvelles constructions”, a-t-il déclaré. De nombreuses unités sont des immeubles de placement inoccupés pour les citoyens qui ont déjà des résidences principales, mais la population chinoise a atteint un sommet et commencera à décliner rapidement. La construction et la rénovation des installations publiques telles que les écoles et les hôpitaux sont pour l’essentiel terminées, a-t-il déclaré.
La semaine dernière, les médias chinois ont cité d’autres analystes affirmant que la demande immobilière en Chine avait culminé au cours de la prochaine décennie, principalement en raison du vieillissement de la population, comme cela s’est produit en Corée et au Japon. Des études démographiques répétées ont conclu que la Chine se dirigeait vers une crise démographique, avec trop de citoyens âgés, un système de retraite en baisse et pas assez de nouvelles naissances pour soutenir la fiscalité et les revenus sociaux dans un avenir proche.
Pour Ting Lu, économiste en chef de la Chine pour
nomura
,
il y a un cercle vicieux dans le secteur immobilier chinois.
Le principal problème est une simple crise de confiance parmi les acheteurs potentiels parce qu’ils ne croient même pas que les unités seront terminées. Un boycott hypothécaire généralisé parmi les acheteurs de maisons a récemment aggravé la crise. Selon l’ampleur et la durée du boycott, refus de payer pourrait dévaster le secteur, car les achats de maisons neuves représentent plus de 80 % du secteur immobilier chinois.
Cela ajoute l’insulte à l’injure, car les promoteurs privés financent de nouveaux projets en utilisant 50% de leurs revenus provenant des ventes de maisons neuves, a déclaré Lu. “La contraction continue des ventes de maisons neuves va encore réduire le financement des promoteurs et rendre encore plus difficile pour les promoteurs de construire des maisons”, a-t-il déclaré. Barrons.
Mais le problème ne s’arrête pas là. En Chine, 30 % des revenus des collectivités locales proviennent des transferts fonciers. À mesure que les ventes de maisons chutent, les promoteurs achètent moins de terrains, ce qui peut écraser les revenus des municipalités. Cela se traduit par une réduction des effectifs ou des salaires du personnel par les gouvernements – “une classe sociale avec des revenus et une demande de logements relativement stables, ce qui entraîne des ventes de logements neufs encore plus faibles dans ces villes”, a déclaré Lu.
Les développeurs et les gouvernements locaux ne sont pas les seuls à souffrir.
“Si cette reprise des ventes et du financement ne se concrétise pas, les développeurs pourraient imposer aux investisseurs de fortes décotes sur leurs avoirs obligataires et de longues extensions de durées, pour gérer leur lourd fardeau de la dette”, ont écrit les analystes de S&P Global dans une note lundi.
“La fin du commencement est proche pour Valeurs par défaut du développeur chinois. Dans un premier temps, les entreprises ont demandé aux investisseurs d’échanger ou de prolonger les obligations en défaut, afin d’acheter du temps jusqu’à ce que le marché immobilier se redresse. Dans la prochaine étape, nous supposons que les investisseurs perdront patience face à de tels reports, surtout si les ventes de maisons ne se redressent pas rapidement », ont-ils ajouté.
Les autorités nationales sont intervenues en assouplissant le crédit et en assouplissant les exigences en matière d’hypothèques et d’autres conditions d’accession à la propriété. Les localités ont réduit les taux d’intérêt hypothécaires et réduit les versements initiaux.
Mais ceux-ci semblent perdre la bataille contre la myriade de forces déprimant le secteur.
Pour
L’étoile du matin
c’est
Cheng Wee Tan, analyste principal de l’immobilier en Chine, a déclaré : « L’efficacité des baisses des taux des prêts hypothécaires est limitée par les blocages, avec un impact limité sur le sentiment des consommateurs ; la réouverture et la reprise du sentiment des acheteurs sont plus essentielles à notre avis », a-t-il déclaré Barrons.
Pour Lu de Nomura : « Nous ne voyons toujours pas une reprise rapide et forte du secteur immobilier en 2022 en raison des nouvelles variantes hautement contagieuses de Covid-19, de la confiance réduite des ménages chinois, de la demande anticipée de logements neufs en 2015- 2018 dans les villes de rang inférieur, et le cercle vicieux mentionné ci-dessus.
En ce qui concerne les implications boursières, les analystes de Morningstar étaient baissiers sur le secteur et les effets des mesures gouvernementales, mais ont déclaré que la situation actuelle offrait de petites fenêtres d’achat. Ils préfèrent les promoteurs publics en Chine, “qui ont des bilans solides pour prendre des parts de marché aux promoteurs privés”, ont-ils déclaré mercredi dans une note, citant
Terrain et investissement à l’étranger en Chine
(688.Hong Kong) par exemple.