Ce que signifient les trois lignes rouges de la Chine pour les sociétés immobilières

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La Banque populaire de Chine et le ministère du Logement ont annoncé en août qu’ils avaient rédigé de nouvelles règles de financement pour les sociétés immobilières, mais n’en ont pas dit plus. Mais les rapports des médias et les personnes familiarisées avec les directives à venir ont déclaré que les développeurs souhaitant refinancer seraient évalués par rapport à trois lignes rouges, ou seuils:

• Il y aura un plafond de 70% sur les passifs aux actifs, à l’exclusion des avances sur les projets vendus sur contrat;

• un plafond de 100% de la dette nette sur les capitaux propres;

• et ils doivent avoir un ratio de trésorerie / emprunt à court terme d’au moins un.

Les développeurs seront classés en fonction du nombre de limites qu’ils franchissent et la croissance de leur dette sera plafonnée en conséquence. Si les trois sont violés, la société ne sera pas autorisée à augmenter sa dette l’année suivante, selon un rapport du 21st Century Business Herald. S’il passe les trois, il peut augmenter sa dette d’un maximum de 15% l’année prochaine. Comme le régulateur n’a pas annoncé ses calculs officiels, certaines définitions ne sont pas claires.

Une grande partie est la peur d’une autre bulle immobilière – et d’un effondrement désastreux. Les prix des maisons ont été multipliés par six au cours des 15 dernières années, rendant des villes comme Shenzhen moins abordables que Londres. La frénésie de la dette des constructeurs chinois a été un moteur important de la hausse des prix, les forçant à facturer davantage pour couvrir une charge d’intérêts croissante. Les acheteurs potentiels sont revenus en masse alors que la crise de la pandémie s’atténuait, maintenant la pression sur les prix malgré le ralentissement économique mondial. L’inquiétude est que la Chine pourrait répéter l’erreur du Japon dans les années 1990 de ne pas maîtriser le crédit excessif et de fermer assez rapidement les emprunteurs insolvables, causant des dommages à long terme à la croissance de la deuxième économie mondiale. Même avant la brève crise de liquidité d’Evergrande, l’inquiétude s’était intensifiée après que Tahoe Group Co. en juillet soit devenu le premier grand promoteur résidentiel du pays à faire défaut sur une obligation en cinq ans. Guangzhou R&F Properties Co. et Oceanwide Holdings Co. ont également montré des signes de stress ces derniers mois.

Le gouvernement n’a pas donné de calendrier. Mais l’Economic Information Daily, a rapporté qu’une douzaine de développeurs, dont Evergrande, China Vanke Co. et Country Garden Holdings Co., avaient été sélectionnés pour un programme pilote qui les obligeait à soumettre un plan de réduction de la dette sur trois ans d’ici septembre. La mise en œuvre complète dans le secteur résidentiel commencerait en 2021, a-t-il déclaré. Un rapport publié par l’agence de presse officielle Xinhua a déclaré que les régulateurs avaient imposé les lignes rouges et d’autres limites quantitatives lors d’une réunion le 20 août avec les développeurs, un autre signal indiquant qu’ils allaient de l’avant. Le vice-gouverneur de la banque centrale, Pan Gongsheng, a déclaré à la mi-septembre qu’il y aurait une «période de transition raisonnable» pour l’adoption de la politique.

4. Quelle est l’implication pour les développeurs?

À court terme, un promoteur avec un bilan faible et une exposition importante aux villes de deuxième rang pourrait devoir réduire les prix des logements pour stimuler ses ventes et consolider sa trésorerie. Cela est évident dans la dernière campagne d’Evergrande pour offrir des rabais allant jusqu’à 30% – ses réductions les plus profondes jamais réalisées. Cela peut également stimuler des vagues de ventes d’actions et des retombées d’activités non essentielles telles que les services de gestion immobilière. À plus long terme, cela peut obliger les promoteurs à consacrer plus de ressources à la propriété non résidentielle, comme les bureaux et les commerces.

5. Quelles entreprises seront les plus touchées?

Parmi les principaux acteurs, Evergrande et Guangzhou R&F Properties sont en deçà des trois indicateurs et sont les plus pressés de réduire rapidement la dette, selon Bloomberg Intelligence. Ils devront peut-être réduire leurs emprunts de 19 et 21 points de pourcentage respectivement en vertu de la nouvelle règle, en fonction de leurs finances de 2019. Sunac China Holdings Ltd., qui ne répond qu’à une seule mesure, pourrait devoir réduire la dette de 35 points de pourcentage. Parmi les 189 développeurs cotés en Chine, 14 étaient en violation des trois lignes rouges début octobre, selon les données compilées par Bloomberg. Zhongtian Financial Group, Oceanwide et LVGEM China Real Estate Investment Co. figurent parmi les plus importants en termes de capitalisation boursière. Plus de la moitié des promoteurs cotés à Hong Kong ont passé les trois tests de la ligne rouge, y compris Country Garden et Vanke.

6. Cela écrasera-t-il l’économie?

Probablement pas. La croissance de la dette des promoteurs a déjà ralenti de 53% en 2017 à 16% l’année dernière. Ce n’est pas loin des plafonds imposés aux entreprises qui passent le test des lignes rouges, selon Bloomberg Intelligence. Comme les investissements de développement immobilier de la Chine ont augmenté d’environ 10% au cours des deux dernières années, il y aura place pour un léger désendettement ou une réduction de la dette.

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