Par Clay Ernst, directeur exécutif de la planification financière
Ne faites plus jamais de versement hypothécaire! Obtenez une grosse liasse de billets et restez chez vous aussi longtemps que vous le souhaitez ! Vous avez probablement entendu des arguments de vente comme ceux-ci de la part de célébrités dans des publicités télévisées de fin de soirée. Ils vantent les prêts hypothécaires inversés. Mais peuvent-ils vraiment être aussi bons que ces publicités le suggèrent, ou la plupart des gens devraient-ils procéder avec prudence ?
Il est facile de voir pourquoi les prêts hypothécaires inversés pourraient plaire à certains propriétaires plus âgés. La valeur nette médiane des Américains à la fin de la soixantaine ou au début de la soixantaine a été calculée le plus récemment à 266 400 $, selon un rapport de septembre 2020 de la Réserve fédérale. Et environ 200 000 $ de ce montant correspondaient à la valeur nette de la propriété, selon CoreLogic.
Un prêt hypothécaire inversé pourrait augmenter le revenu de retraite d’un propriétaire âgé. Cela semble beaucoup – mais peut-être pas tellement quand on regarde les petits caractères des exigences de l’hypothèque inversée.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé?
Une hypothèque inversée est un prêt sur votre maison qui vous permet de puiser dans la valeur nette de votre maison. Comme une avance de fonds, un prêteur vous donne de l’argent – soit une somme forfaitaire, une marge de crédit ou des prélèvements mensuels – et vous devez éventuellement le rembourser avec intérêt.
Le remboursement est déclenché lorsque vous décédez, vendez la maison ou déménagez pendant au moins 12 mois.
Le type de prêt hypothécaire inversé le plus populaire est le hypothèque de conversion sur valeur domiciliairequi est assuré par la Département américain du logement et du développement urbain. Il existe plusieurs exigences en matière d’hypothèque inversée de l’emprunteur et de sa propriété, notamment :
- Vous devez avoir 62 ans ou plus
- Vous devez être propriétaire de la propriété ou avoir payé une somme considérable
- Vous devez occuper le bien comme résidence principale
- Vous ne devez pas être en souffrance sur une dette fédérale
- Vous devez disposer des ressources financières nécessaires pour continuer à effectuer le paiement en temps opportun des charges foncières courantes telles que les taxes foncières, les assurances et les frais d’association de propriétaires applicables, etc.
- Vous devez participer à une séance d’information aux consommateurs donnée par un conseiller HECM agréé par le HUD qui est tenu d’expliquer les coûts du prêt et les alternatives possibles
Vous ne pouvez pas déterminer le montant de vos revenus. C’est ce que fait le prêteur hypothécaire inversé – et son calcul n’est pas basé uniquement sur la valeur de votre maison et sur la valeur nette dont vous disposez. Votre âge est également un facteur : en général, plus vous êtes âgé, plus vous avez de valeur nette sur votre propriété et moins vous en devez, plus vous pouvez exploiter d’argent.
La limite HECM pour 2022 est de 970 800 $, contre 822 375 $ en 2021, selon HUD.
Pourquoi nous ne recommandons généralement pas les solutions de prêt hypothécaire inversé
Les prêts hypothécaires inversés sont un produit compliqué et loin d’être idéal pour la plupart des gens. Dans la plupart des cas, il s’agit d’une mesure de dernier recours. Voici quelques raisons précises pour lesquelles nous n’aimons pas les solutions de prêt hypothécaire inversé :
Frais. Les prêteurs facturent des frais de montage moyens de 1,5 % avec un plafond de 6 000 $. Vous paierez également des frais de clôture, tels que l’assurance titres et les frais d’enregistrement, qui s’élèvent probablement à plusieurs milliers de dollars. Ensuite, vous paierez les primes d’assurance hypothécaire requises. Enfin, le prêteur peut facturer des frais de service mensuels allant jusqu’à 35 $.
Vous devez plus au fil du temps. Au fur et à mesure que vous obtenez de l’argent grâce à votre prêt hypothécaire inversé, des intérêts sont ajoutés au solde que vous devez chaque mois, ce qui signifie que le montant que vous devez augmente à mesure que les intérêts s’accumulent au fil du temps.
Vous devez continuer à payer les factures habituelles. Étant donné que vous conservez le titre de propriété de votre maison dans le cadre d’un prêt hypothécaire inversé, vous êtes toujours responsable des taxes foncières, de l’assurance, des services publics, du carburant, de l’entretien et des autres dépenses. La FHA peut également vous demander de payer une inspection annuelle de votre maison.
La réduction des effectifs peut mettre moins dans la banque.Les besoins de nombreux propriétaires changent et la réduction des effectifs à la retraite est courante. Une hypothèque inversée peut réduire considérablement le produit de votre vente après impôt.
Vous ne pouvez pas profiter de l’avantage fiscal.Les intérêts sur un prêt hypothécaire inversé ne sont pas déductibles d’impôt tant que le prêt n’est pas remboursé. Comme il est peu probable que cela se produise de votre vivant, vous ne bénéficierez pas de la déduction.
Aller dans une maison de retraite pourrait signifier perdre votre maison.Les prêts hypothécaires inversés peuvent devoir être entièrement remboursés si vous quittez votre maison pendant plus de 12 mois. Mais même si vous déménagez pour quelques mois seulement, par exemple dans une maison de retraite ou un centre de réadaptation après une blessure, vous devrez peut-être rembourser au prêteur tout l’argent que vous avez reçu pendant cette période, plus les intérêts. Cela peut dépendre du fait que quelqu’un d’autre vit encore dans la maison et s’il est co-emprunteur sur le prêt. Pour de nombreuses personnes âgées, cela pourrait les mettre dans la position de devoir vendre la maison. Ainsi, lorsqu’ils quittent le centre de réadaptation, ils n’ont pas de domicile où retourner. Et parce qu’ils doivent beaucoup au prêteur, ils ne reçoivent souvent aucun produit de la vente de la maison.
Votre logement peut être saisi.Si vous ne payez pas les taxes foncières, les assurances et les cotisations à l’association des propriétaires, ou si vous ne parvenez pas à entretenir la maison conformément aux normes de la FHA, vous pourriez perdre votre maison en raison d’une saisie.
Les héritiers recevront moins d’héritage et un délai strict.Une hypothèque inversée accélère l’épuisement de la valeur nette de votre maison, de sorte qu’il y aura moins à donner après votre départ. De plus, une fois que les deux propriétaires sont décédés, l’hypothèque inversée devient généralement exigible dans les six mois. Cela peut être un casse-tête pour vos héritiers – qui doivent se mobiliser rapidement pour préparer la maison à la vente – et cela peut aussi être un constat décevant s’ils auraient préféré louer le bien ou le conserver pour leur propre usage.
Les conjoints peuvent se retrouver sans abri.Cela peut se produire si l’un des conjoints déménage dans une maison de retraite ou décède. À moins que le conjoint restant ne soit un coemprunteur ou ne réponde à d’autres exigences du HUD, il doit alors rembourser intégralement l’hypothèque inversée ou perdre la propriété au profit du prêteur.
Ce dernier scénario est l’une des raisons pour lesquelles nous pensons qu’un prêt hypothécaire inversé est plus approprié pour une personne célibataire ou veuve que pour un couple marié. Une autre raison est que la perte de revenu de l’un des conjoints pourrait empêcher l’autre de se permettre de rester dans la maison.
Une hypothèque inversée est également plus appropriée pour les personnes âgées – peut-être celles qui ont environ 80 ans. En effet, ils sont moins susceptibles d’être touchés si l’inflation augmente pendant la durée du prêt hypothécaire.
Idéalement, vous avez commencé à travailler le plus tôt possible avec un conseiller financier pour créer un plan financier intégré qui vous aide à traverser en toute sécurité vos années de retraite et à éviter les options potentiellement coûteuses comme les hypothèques inversées.
Qui pourrait encore envisager un prêt hypothécaire inversé?
De toute évidence, les prêts hypothécaires inversés ne sont pas pour tout le monde. Bien que vous n’en considériez peut-être pas un vous-même, qu’en est-il de vos parents, de vos parents plus âgés ou de vos amis ? Si vous connaissez quelqu’un qui pense à un prêt hypothécaire inversé, contactez un planificateur d’Edelman Financial Engines pour discuter des détails afin que nous puissions l’aider à prendre la meilleure décision pour sa situation personnelle.
