À l'âge d'Amazon, vous pourriez investir dans la technologie ou dans les entrepôts

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Oubliez vos tours de bureaux de luxe. L’avenir réside dans les entrepôts. Mais pas n’importe quel vieux dépôt poussiéreux. Ça doit être assez grand, assez intelligent et assez proche des consommateurs. Choisissez à droite et vous pourriez battre les rendements de tous les autres types de biens cette année. Prologis entrepôt dans le Bronx Source: Prologis Les fiducies de placement immobilier spécialisées dans les propriétés industrielles, telles que Prologis Inc ., Rexford Industrial Realty Inc. et Terreno Realty Corp. , sont surperformer FPI qui se concentrent sur les centres commerciaux, les locations résidentielles et les immeubles de bureaux. Les trois sociétés ont toutes affiché un rendement de plus de 16% au cours de la dernière année, écrasant d’autres types de biens immobiliers – et battant facilement leurs pairs dans l’indice Bloomberg REIT Industrial / Warehouse, qui a récolté 8,3%.

Tout est une question de commerce électronique. Les achats en ligne représentent toujours moins de 10% des ventes au détail aux États-Unis, mais ils reconfigurent les chaînes d’approvisionnement et façonnent la situation des propriétaires d’entrepôts. La demande est particulièrement forte dans et autour des grandes villes, où les achats en ligne ont été les plus rapides. Ce sont les mêmes endroits – New York, Boston, Chicago, San Francisco, Los Angeles – où les parcelles assez grandes pour les derniers entrepôts et les quais de chargement sont les plus rares, et les loyers sont les plus élevés. Les détaillants en ligne ont besoin d’environ trois fois l’espace d’entreposage des magasins traditionnels de brique et de mortier et de services logistiques plus sophistiqués. “Le commerce électronique a pris une entreprise qui était déjà assez solide et l’a turbocompressé”, a déclaré le directeur général de Prologis, Hamid Moghadam, dans une interview. Entre autres différences, at-il dit, «dans un entrepôt régulier qui approvisionne un magasin de détail, vous avez affaire à des palettes de marchandises qui sont déplacées. Dans le cas du commerce électronique, il y a beaucoup d’emballage et de manutention. ” Photographe: Dave Lauridsen via Prologis Considérez le retour de 12 mois du plus grand propriétaire de centre commercial américain, Simon Property Group Inc ., à un taux négatif de 9,7% et à l’indice BBG Office Property REIT, à un taux négatif de 11,7%. Les deux plus grands propriétaires d’appartements aux États-Unis par capitalisation boursière – Equity Résidentiel et AvalonBay Communities Inc. – ont respectivement rapporté 0,35% et 8,5% l’année dernière. Choisir les gagnants Les FPI industrielles gagnantes et victimes du prochain ralentissement économique dépendront en partie de la proximité des grands centres de population. “Il y avait un vieux nom pour le dernier kilomètre – il s’appelait le commerce de détail”, a déclaré Moghadam. “Au lieu de l’installation étant le dernier kilomètre de votre maison, vous étiez à un mile du magasin de détail.”

Terreno REIT, qui se trouve sur six marchés américains, et Rexford, axée sur le sud de la Californie, sont les mieux placés pour augmenter les loyers, a déclaré John Guinee, analyste chez Stifel Nicolaus & Co., tandis que Liberty Property Trust et Première fiducie immobilière industrielle inc. sont plus “sensibles à un ralentissement de l’économie.” Prologis, qui comme Société de fiducie industrielle DCT Inc. et Duke Realty Corp. a une présence nationale, peut utiliser sa puissance financière pour choisir ses spots, at-il noté. Chez Prologis, le plus grand REIT industriel, le commerce électronique représente environ 10% du chiffre d’affaires, 20% des nouveaux baux et près de 30% des nouveaux développements, selon la société. La pénurie de terrains disponibles pour le développement à New York a incité Prologis à s’emparer d’un entrepôt de 200 000 pieds carrés (19 000 mètres carrés) dans le Bronx l’an dernier. C’est aussi la raison pour laquelle l’entreprise construit une installation à plusieurs étages de près de 600 000 pieds carrés à Seattle, une première aux États-Unis, car il est difficile de manoeuvrer des semi-remorques au-dessus du niveau du sol. Prévention de la récession “Multistory est très cher” à construire, a déclaré Lindsay Dutch, analyste de Bloomberg Intelligence. “Prologis est en mesure de prendre ces risques et de réaliser ces projets. Ils l’ont fait en Asie, avec des rampes d’accès pour les camions jusqu’au deuxième étage, mais le troisième étage est réservé aux ascenseurs, donc vous ne pouvez pas charger autant pour cela. ” Le coût élevé du foncier et de la construction dans les grands centres urbains comme New York et Los Angeles a aidé les propriétaires industriels à éviter les erreurs communes aux promoteurs de bureaux, de vente au détail et résidentiels – la surabondance lorsque la demande est forte. «L’immobilier commercial est entièrement axé sur l’offre et la demande, et l’offre industrielle a été très disciplinée», a déclaré Ross Smotrich, analyste chez Barclays Capital Inc. à New York. Que les FPI d’entrepôt soutiennent cette discipline est une autre affaire. “Industriel est n’importe où à partir d’un bâtiment de 5000 pieds carrés à Manhattan à un million de pieds carrés dans la banlieue d’Indianapolis”, a déclaré Guinee. En dehors des grands centres urbains, a-t-il déclaré, «il est clair que certains marchés sont en train d’être surclassés, et ceux-ci souffriront davantage lorsque l’inévitable récession aura lieu».

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